Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 29 juillet 2026 — n° 24/00343

* * * FAITS ET PROCEDURE En 2011, Monsieur [H] [T] et Madame [M] [T] (ci-après "les époux [T]") ont fait l'acquisition d'un bien immobilier sis 4-6-8 rue Menut 51800 SAINTE-MENEHOULD afin d'investir dans un projet locatif. Ce bien immobilier est accolé à un immeuble appartenant à la SCI FOUREAUX-MORIZET, sis 8 bis rue Menut. Monsieur et Madame [T] ont sollicité l'intervention de Monsieur [E] [Z], entrepreneur général du bâtiment, afin de lui confier la rénovation de l'immeuble avec création de 5 appartements ainsi qu'une mission de maîtrise d'œuvre. En 2020, les époux [T] ont sollicité Maître [N], huissier de justice à SAINTE-MENEHOULD, pour la gestion locative de ce bien immobilier. Dans le cadre d'une visite, Maître [N] a avisé les époux que le plancher de l'appartement du premier étage s'affaissait. Une expertise amiable a été diligentée en présence des représentants de la SCI FOUREAUX-MORIZET et son assureur GROUPAMA NORD-EST et de l'expert d'assurance des époux [T]. Les constatations sur place ont amené à la découverte de la présence de plusieurs désordres. Les conclusions de l'expert ont souligné que l'absence d'entretien de l'immeuble situé 8 bis rue Menut à SAINTE-MENEHOULD et appartenant à la SCI FOUREAUX-MORIZET était à l'origine des désordres constatés au sein de l'immeuble des époux [T]. Le montant des travaux de remise en état de l'immeuble appartenant aux époux [T] a été chiffré à 50 000,00 €, outre une perte de loyers estimée à 30 000,00 €. La SCI FOUREAUX-MORIZET ayant fait valoir son impécuniosité quant à la demande d'indemnisation effectuée par les époux [T], ces derniers ont formulé cette demande auprès de la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST. Toutefois, la compagnie d'assurances GROUPAMA NORD-EST a rejeté la demande d'indemnisation des époux [T] au regard de la carence de son assurée, la SCI FOUREAUX-MORIZET. Les époux [T] ont alors saisi la juridiction des référés près le Tribunal Judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, à l'encontre de la compagnie d'assurances GROUPAMA NOD-EST et de la SCI FOUREAUX-MORIZET, afin de solliciter la désignation d'un expert judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile ainsi que le règlement d'une indemnité provisionnelle de 50 000,00 € au titre des mesures conservatoires à effectuer en urgence. En parallèle, la SCI FOUREAUX-MORIZET a appelé en la cause la SARL REAL CUISINE, compte-tenu de l'intervention de celle-ci sur l'immeuble lui appartenant. Les deux procédures ont été jointes. Aux termes d'une ordonnance de référé en date du 7 septembre 2021, la juridiction des référés a estimé que les époux [T] étaient légitimes à solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire et a désigné à cette fin Monsieur [S] [I]. Une première réunion d'expertise judiciaire s'est déroulée sur place et l'expert judiciaire, dans le cadre de son pré-rapport, a mis en évidence deux problématiques permettant d'expliquer l'origine des désordres constatés, soit l'absence de couverture sur l'immeuble appartenant à la SCI FOUREAUX-MORIZET et l'absence de protection sur le mur pignon de l'immeuble appartenant aux époux [T], dont les travaux avaient été confiés à Monsieur [E] [Z]. Les époux [T] ont alors procédé à la mise en cause de Monsieur [E] [Z] et de son assureur, la MAAF ASSURANCES, afin que les opérations d'expertise judiciaire en cours leur soient déclarées communes et opposables. Suivant ordonnance de référé en date du 4 juillet 2023, les mesures d'expertise judiciaire confiées à Monsieur [S] [I] ont été étendues à l'égard de Monsieur [E] [Z] et de la MAAF ASSURANCES. Monsieur [S] [I] a déposé son rapport définitif le 18 octobre 2023, concluant à des responsabilités partagées. * Par exploits d'huissier des 10 et 11 janvier 2024, Monsieur [H] [T] et Madame [M] [T] ont assigné Monsieur [E] [Z], son assureur la MAAF et la SCI FOUREAUX MORIZET, son assureur GROUPAMA NORD EST, devant le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, et…

MOTIFS DE LA DECISION I. Sur les demandes relatives aux désordres constatés en charpente Au terme de l'article 1792 du code civil, "Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère". En l'espèce, il n'est pas contesté, et il est au demeurant établi par les éléments du dossier, que divers désordres ont été constatés par l'expert dans les combles et sur la charpente de l'immeuble, celui-ci notant que "la couverture, la zinguerie et certaines pièces de la charpente sont en très mauvais état et doivent être restaurées". L'expert note ainsi "quelques infiltrations d'eau constatées dans les autres logements de l'immeuble de M et Mme [T] " ainsi qu' "une infiltration au droit de la VMC du logement n°3 provenant d'un défaut de raccordement de la VMC. Il s'agit d'un défaut ou d'une erreur d'exécution". Il indique également qu'il constate "des pièces de bois en très mauvais état sur la charpente existante au niveau des combles du logement situé au n°6 ", ce constat mettant, selon lui, en évidence le fait qu' " aucun diagnostic n'a été réalisé sur l'état de la charpente existante au moment des travaux de Monsieur [Z]". L'expert ajoute ainsi, concernant les prestations de l'entreprise de Monsieur [E] [Z], que "l'entreprise [Z] a agi en tant que maître d'œuvre de l'opération. Les factures produites indiquent "la réfection totale de la couverture … et la repose des tuiles existantes". Nous avons en effet constaté quelques infiltrations d'eau en toiture correspondant à une tuile déplacée et une étanchéité autour d'une sortie de VMC. Nous attribuons le premier désordre à l'absence d'entretien de la couverture et le second à une non-conformité aux règles de l'art du couvreur". Sur la nature décennale du désordre Il est de jurisprudence constante qu'un ouvrage qui n'est pas hors d'air et hors d'eau est impropre à sa destination. Or, il résulte des conclusions du rapport de l'expert judiciaire que le couvert n'est pas assuré, au regard des défaillances affectant la charpente ainsi que les couvertures, étant par ailleurs observé qu'il n'est pas contesté que les désordres n'étaient pas apparents au moment de la réception ni qu'ils sont apparus après la réception et dans le délai de dix ans de la garantie décennale. Par conséquent, il s'agit bien de désordres de nature décennale justifiant l'application des articles 1792 et suivants du code civil. Sur la qualité de constructeur de Monsieur [E] [Z] L'article 1792-1 du code civil précise que "Est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage". De ce fait, il est clair que Monsieur [E] [Z], qui est intervenu comme maître d'œuvre et comme entreprise générale, est bien réputé constructeur au sens de l'article précité. Sur l'imputabilité des désordres Pour prouver l'imputabilité des désordres, il revient au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché. En l'espèce, il résulte très clairement du rapport d'expertise judiciaire ainsi que des éléments transmis par les parties que les désordres constatés sur la couverture et la charpente de l'immeuble relèvent de la sphère d'intervention de Monsieur [E] [Z], qu'il s'agisse de la réalisation de certains travaux, du suivi du chantier, ou de la mise en œuvre de son devoir de conseil vis-à-vis du maître de l'ouvrage, en sa qualité de maître d'œuvre. L'expert indique notamment que "les quelques infiltrations d'eau constatées dans les autres logements de l'immeuble de M. et Mme [T] proviennent d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages : absence de tuile, tuile déplacée, mauvais état de la zinguerie mais également de la vétusté des matériaux (enduit extérieur, bardage, etc)", ce qui correspond à la sphère d'intervention de Monsieur [E] [Z]. Il ajoute que "la couverture, la zinguerie et certaines pièces de la charpente sont en très mauvais état et doivent être restaurées" La responsabilité de Monsieur [E] [Z] au titre de la garantie décennale est donc engagée. Lorsque l'imputabilité est établie, le constructeur ne peut alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère. Or, il convient de rappeler que la preuve d'une cause étrangère par le maître d'œuvre est susceptible de l'exonérer au moins partiellement de sa responsabilité, cette cause étrangère pouvant être une faute du maître de l'ouvrage ou d'un tiers ayant joué un rôle causal dans la réalisation du dommage. L'expert note en effet, au long de son rapport, une "négligence dans l'entretien de l'immeuble", et impute pour partie le désordre consistant dans des infiltrations d'eau à "l'absence d'entretien de la couverture". Il produit en outre des photographies "des façades et de la couverture de l'immeuble mett[a]nt en évidence la négligence dans l'entretien de celui-ci". Il ajoute avoir constaté "quelques infiltrations d'eau en toiture correspondant à une tuile déplacée", attribuant ce désordre "à l'absence d'entretien de la couverture". Il note également que "sur le premier bâtiment, nous constatons que la couverture et la charpente existantes sont effondrées et qu'une couverture provisoire a été mise en place" et que "sur le second bâtiment, la couverture et la charpente existantes sont dans un état plus que vétuste". Il doit par ailleurs être relevé que les époux [T] peuvent être considérés comme des "professionnels" de la location subventionnée, et qu'ils se devaient à ce titre s'assurer de l'entretien régulier de leur logement. Ainsi, si les époux [T] justifient avoir sollicité, en septembre 2011, auprès de Monsieur [E] [Z], la "réfection totale de la toiture", et s'ils justifient à ce titre d'une facture d'intervention au titre de la réhabilitation de l'immeuble 4/6/8 rue Menut, laquelle mentionne cette réfection pour un montant total de 21 588,59 euros HT, l'expert note bien qu'ils avaient une obligation d'entretenir leur bien depuis 2011, soit à l'issue de ces travaux. S'ils reprochent à Monsieur [E] [Z] de ne pas avoir exécuté correctement la réfection de la toiture de l'immeuble, cela ne les exonère ainsi pas de leur obligation d'entretenir la couverture, et ce notamment entre 2011 et 2020, date d'apparition des désordres. En application de l'article 246 du code civil, "Le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien". Ces circonstances justifient d'opérer un partage de responsabilité pour tiers entre les époux [T] et Monsieur [E] [Z] du fait des désordres affectant la charpente de l'immeuble litigieux.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, Condamne in solidum Monsieur [E] [Z] et son assureur la SA MAAF ASSURANCE à verser aux époux [T] la somme de 7 773,33 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 au titre des désordres affectant la charpente ; Condamne Monsieur [E] [Z] à verser aux époux [T] la somme de 471 euros au titre de la perte des loyers résultant des désordres constatés sur la charpente ; Condamne in solidum Monsieur [E] [Z] et son assureur la SA MAAF ASSURANCE à verser aux époux [T] la somme de 12 611,13 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 au titre des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5 ; Condamne in solidum la SCI FOUREAUX MORIZET et son assureur la compagnie GROUPAMA NORD EST à verser aux époux [T] la somme de 75 666,80 euros TTC, avec indexation en fonction du dernier indice INSEE du coût de la construction paru au jour de la décision, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 au titre des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5 ; Condamne Monsieur [E] [Z] à verser aux époux [T] la somme de 2 129,21 euros au titre de la perte des loyers résultant des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5, outre la somme mensuelle de 95,91 euros jusqu'au versement de la somme permettant la réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 ; Condamne la SCI FOUREAUX MORIZET à verser aux époux [T] la somme de 8 516,85 euros au titre de la perte des loyers résultant des désordres constatés sur le mur mitoyen et les lots n°3 et 5, outre la somme mensuelle de 383,64 euros jusqu'au versement de la somme permettant la réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne in solidum Monsieur [E] [Z], la SA MAAF ASSURANCES, la SCI FOUREAUX MORIZET et la compagnie GROUPAMA NORD EST à verser aux époux [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [E] [Z], la SA MAAF ASSURANCES, la SCI FOUREAUX MORIZET et la compagnie GROUPAMA NORD EST aux dépens ; Rappelle que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Ségolène MARES, juge, et Valérie BERGANZONI, greffier. Le greffier, Le juge, Valérie BERGANZONI Ségolène MARES