Tribunal judiciaire, ppp pÔle circuit long s1, 27 juillet 2026 — n° 23/01613

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le congé délivré le 1er août 2022 à Monsieur [H] [A] par Monsieur [W] [R] et portant sur les locaux sis 80 Rue Stéphane Déchant 69350 LA MULATIERE, est régulier, CONSTATE que le bail du 28 février 2019 conclu entre Monsieur [W] [R] et Monsieur [H] [A], et portant sur les lieux sis 80 Rue Stéphane Déchant 39350 LA MULATIERE est résilié à compter du 27 février 2023, DIT la demande d’expulsion de Monsieur [W] [R] sans objet, CONSTATE que Monsieur [H] [A] est occupant sans droit ni titre des locaux sis 80 Rue Stéphane Déchant 69350 LA MULATIERE du 27 février 2023 au 30 novembre 2023, FIXE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter du 27 février 2023 et jusqu’au 30 novembre 2023, CONDAMNE Monsieur [H] [A] à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 1010 euros (mille dix euros) au titre de la dette locative sur la période de janvier 2023 au novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DÉBOUTE Monsieur [W] [R] de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K], DÉBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [W] [R], DÉBOUTE Monsieur [W] [R] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [H] [A], DÉBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [H] [A], CONDAMNE Monsieur [H] [A] à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [H] [A] à payer à Monsieur [N] [L] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [H] [A] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2019, Monsieur [W] [R] a donné à bail à Monsieur [H] [A], un local à usage d’habitation meublé sis 80 Rue Stéphane Déchant 69350 LA MULATIERE, pour une durée de 9 mois si le bail est consenti à un étudiant et pour une durée d’un an dans le cas contraire, à effet du 28 février 2019. Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] se sont portés caution des obligations de Monsieur [H] [A] issues du bail par actes séparés . Par acte du 1er août 2022, Monsieur [W] [R] a délivré à personne, à Monsieur [H] [A], un congé pour vendre à effet du 27 février 2023. Selon mise en demeure du 13 février 2023, Monsieur [W] [R] a réclamé à Monsieur [H] [A], Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] le paiement des loyers et charges impayées pour les mois de janvier et février 2023. Selon correspondance du 13 février 2023, Monsieur [W] [R] a demandé à Monsieur [H] [Y] de libérer les lieux considérés, demande réitérée par correspondance du 2 mars 2023 adressée par l’intermédiaire de son conseil. Par exploit introductif d’instance délivré le 17 avril 2023 à étude, Monsieur [W] [R] a fait citer Monsieur [H] [A], Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir déclarer le congé régulier et de constater que Monsieur [H] [Y] est dès lors sans droit ni titre à occuper le logement considéré et ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin et fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer révisé et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs et les y condamner solidairement, ainsi qu’à la somme de 929 euros au titre de l’arriéré locatif outre la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous la même solidarité et enfin une somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts à l’égard de Monsieur [H] [A] seul. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2023 et à la demande des parties a fait l’objet de divers renvois et en dernier lieu à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle elle a été retenue. A cette date, Monsieur [W] [R] est représenté par son conseil et aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement dont il justifie qu’elles ont été contradictoirement adressées aux parties défenderesses, estime que le congé est régulier et qu’il respecte la forme et les délais prescrits par les textes. Il ajoute que Monsieur [H] [A] a quitté les lieux le 1er décembre 2023 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet à son égard et réclame la somme de 1010 euros au titre de l’arriéré locatif à laquelle doivent selon lui être condamnés les défendeurs. Sur la nullité de l’acte de cautionnement soulevée par Monsieur [N] [L] il fait savoir qu’il n’a pas souscrit d’assurance de loyers impayés de sorte qu’il était en droit de solliciter deux garants et quant à l’absence de la mention de l’indice de référence des loyers, il fait observer qu’il n’a pratiqué aucune révision du loyer depuis le début de bail et que chaque caution a été destinataire d’une mise en demeure. Pour le reste il s’en tient à son acte introductif d’instance. Monsieur [N] [L] est représenté par conseil et aux termes de ses dernières observations soutenues oralement indique qu’un bail a été conclu entre lui et Monsieur [W] [R] le 28 février 2019 portant sur un local à usage d’habitation meublé et que faute d’avoir la qualité d’étudiant le bail a été conclu pour un an renouvelable et a été renouvelé à trois reprises et il s’est porté caution simple par acte de cautionnement séparé, des obligations de Monsieur [H] [A], issues du bail.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de validité de congé et d’expulsion Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. » En l’espèce, il est constant que suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2019, Monsieur [W] [R] a donné à bail à Monsieur [H] [A], un local à usage d’habitation meublé sis 80 Rue Stéphane Déchant 69350 LA MULATIERE, pour une durée de 9 mois si le bail est consenti à un étudiant et pour une durée d’un an dans le cas contraire, à effet du 28 février 2019. Il est justifié que par acte du 1er août 2022, Monsieur [W] [R] a délivré à personne, à Monsieur [H] [A], un congé pour vendre à effet du 27 février 2023. Il n’est pas davantage contesté que le bail a été conclu portant sur un local à usage d’habitation meublé et que Monsieur [H] [A] faute d’avoir la qualité d’étudiant le contrat a été conclu pour un an renouvelable et a été renouvelé à trois reprises de sorte qu’il arrivait à échéance le 27 février 2023. La lecture du congé témoigne que les mentions prescrites par les textes ont été respectées et alors que les délais impartis ont été respectés. De telle sorte que le congé délivré étant régulier, le bail a pris fin le 27 février 2023 et Monsieur [H] [A] est à compter de cette date et jusqu’à la date à laquelle il a quitté le logement, occupant sans droit ni titre desdits lieux. Il ressort des explications du demandeur que Monsieur [H] [A] a quitté les lieux le 1er décembre 2023, ce qui n’est pas contredit par Monsieur [N] [L] de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre des lieux litigieux sur la période du 27 février 2023 au 30 novembre 2023. Il en résulte en effet que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat même verbalement passé est une obligation essentielle du locataire à qui le propriétaire a mis à disposition un local à usage d’habitation. Un tel contrat est soumis aux dispositions notamment de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige. A compter du 27 février 2023, en occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [H] [A] cause un préjudice au bailleur résultant en la perte des loyers et l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé et des charges, à compter du 27 février 2023 et jusqu’au 30 novembre 2023. En l’espèce, l'existence et le montant de la dette ne sont pas contestables à hauteur de la somme de 1010 euros correspondant aux échéances du mois de janvier 2023 à novembre 2023 inclus non réglés, lesquels inclus des loyers et des charges et l’indemnité d’occupation fixée. Monsieur [H] [A] est condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la condamnation solidaire des cautions En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie….. » Aux termes de l’article 22-1 de la même loi « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »