Tribunal judiciaire, ppp pÔle circuit long s1, 27 juillet 2026 — n° 24/03311

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [P] [U] au paiement de la somme de 35 100,00 € (trente cinq mille cent euros) au titre des loyers impayés au 24 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTE la SCI ARLOING de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral ; DEBOUTE la SCI ARLOING de sa demande en expulsion ; CONDAMNE Madame [P] [U] aux dépens de l’instance ; CONDAMNE Madame [P] [U] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT.

EXPOSE DES FAITS Monsieur [Q] [A] et Madame [P] [U] ont acquis le 21 mars 2007, les parts d’une société civile immobilière DAMISER, laquelle s’est par la suite dénommée la société civile immobilière ARLOING. Monsieur [Q] [A] et Madame [P] [U] sont associés de la société civile immobilière ARLOING et le capital social a été réparti entre eux à raison de 94 200 parts correspondant à 40 % du capital social pour le premier et à raison de 141 300 parts soit 60 % du capital social pour la seconde. Par acte du 17 avril 2007, la société civile immobilière ARLOING a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier sis 21-22-25 Bis Quai ARLOING 69009 LYON pour la somme de 267 500 euros financé par un apport en compte courant de la part de Monsieur [Q] [A] de la somme de 80 000 euros et la société civile immobilière ARLOING a souscrit le 6 septembre 2007 un emprunt pour le solde. Initialement Madame [P] [U] était la gérante et a démissionné le 22 octobre 2013 et par résolution prise à l’assemblée générale extraordinaire du 22 octobre 2013, Monsieur [Q] [A] a été nommé gérant à compter du 23 octobre 2013 par délégation avec une modification de la répartition des parts à savoir 94 200 parts correspondant à 40 % du capital social pour la première et à raison de 141 300 parts soit 60 % du capital social pour la seconde selon une décision de l’assemblée générale extraordinaire du 9 décembre 2013 avec effet rétroactif. Par ordonnance de référé rendue par le juge des référés du Tribunal de grande Instance de LYON le 14 janvier 2019, Maître [O] [F] [W] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc avec mission de convoquer une assemblée générale et approuver les comptes face à la mésentente entre les deux associés et à l’absence de paiement de Madame [P] [U] des charges de copropriété et du loyer pour l’occupation du logement. Par ordonnance de référé rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de LYON le 20 décembre 2021, Madame [X] [Y] a été désignée en qualité d’expert judiciaire avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due depuis 2007 relativement au logement sis 22 Quai ARLOING 69009 LYON. Par exploit introductif d’instance en date du 21 juin 2023, la SCI ARLOING a fait assigner Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, aux fins de la voir condamner au paiement d’indemnités d’occupation. Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par décision rendue en date du 8 février 2024 a retenu la qualification de bail verbal entre la défenderesse et la SCI ARLOING mais a rejeté la demande d’expulsion aux motifs que la résiliation du bail préalable n’était pas demandée. Par exploit introductif d’instance délivré le 4 juin 2024 à étude, la société civile immobilière ARLOING a fait citer Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la voir condamner à lui payer la somme de 35 100 euros arrêtée au 24 mai 2024 au titre des loyers impayés dus en vertu du bail d’habitation verbal existant entre les parties et portant sur les lieux 22 Quai Arloing 69008 LYON, outre la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, des lieux considérés avec l’assistante de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision en se réservant la faculté de liquider l’astreinte et rejeter toute demande de délais et la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Enfin, dans l’éventualité où la défenderesse demanderait un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, la SCI ARLOING demande de rejet de celle-ci.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l’existence d’un bail verbal En application des articles 1709 et suivants du code civil, « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer », qui peut être conclu par écrit ou verbalement et prend la dénomination de bail à loyer lorsqu’il concerne un immeuble. En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Il est constant que la preuve de l’exécution d’un bail verbal peut être administrée par tous moyens. En l’espèce, la SCI ARLOING soutient l’existence d’un bail verbal conclut entre elle et Madame [P] [U] portant sur un local à usage d’habitation sis 22 quai Arloing 69009 LYON pour un montant de 975,00€ par mois. En ce sens, elle produit des relevés de compte attestant du versement de 975,00€ par mois par la défenderesse entre janvier 2010 et avril 2014 puis des versements très irréguliers par montants aléatoires. Par ailleurs, les actes délivrés à Madame [P] [U] par huissier de justice et les décisions judiciaires la concernant attestent que celle-ci a pour résidence principale le local à usage d’habitation objet du litige. Ce d’autant qu’il ressort des termes des différentes décisions rendues que l’existence du bail verbal a été reconnu à plusieurs reprises y compris par la demanderesse. En effet, nonobstant le terme d’indemnités d’occupations dont l’expert était saisi dans le cadre de sa mission et dont l’avis n’est pas cantonné à la définition juridique employée, la preuve de l’existence d’un bail verbal portant sur un logement sis 22 quai ARLOING, 69009 LYON conclu entre la SCI ARLOING et Madame [P] [U] est rapportée. Sur les loyers impayés Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon l’article 1709 du même code, « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. » En ce sens, l’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ». En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 35 100,00 € au titre des loyers impayés, la SCI ARLOING produit un décompte arrêté au 23 avril 2023 qui atteste que Madame [P] [U] n’a procédé à aucun paiement depuis mai 2018, ainsi qu’une mise en demeure en date du 23 mai 2024 réaffirmant l’absence totale de versements de la preneuse et sollicitant le paiement des trois dernières années de loyers pour un montant total de 35 100,00 €. En conséquence, Madame [P] [U] est condamnée à payer la somme de 35 100,00 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2024 inclus. Sur le préjudice moral En vertu de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5 000,00€ au titre des dommages et intérêts, la demanderesse invoque un préjudice moral tiré durée du litige dont elle tente d’obtenir la résolution depuis la cessation des paiements de la défenderesse en 2018 et ayant pour conséquence des difficultés financières qui la placent dans une situation anxiogène. S’il est vrai que la demanderesse a procédé à plusieurs tentatives vaines de résoudre ses difficultés avec Madame [P] [U], il apparaît néanmoins que celles-ci étaient relatives à la mésentente entre les deux associés de la SCI ARLOING, Monsieur [Q] [A] et la défenderesse, qui paralysait le fonctionnement de la société. En effet, le présent litige, portant sur les loyers impayés, n’a fait l’objet d’une procédure qu’en 2023 ayant abouti à une décision rejetant les prétentions de la SCI ARLOING en ce qu’elles étaient mal fondées. En conséquence, le préjudice moral n’est pas suffisamment établi et la demanderesse est déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur la demande en expulsion L’article 24 du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est relatif la procédure d’expulsion dont le prononcé suppose la résiliation préalable du bail. L’article 2 du titre Ier de cette même loi précise que « Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ». En l’espèce, a été établi l’existence d’un bail verbal, conclu entre la SCI ARLOING et Madame [P] [U], portant sur un local à usage d’habitation qui constitue la résidence principale de la preneuse. Le bailleur demande son expulsion en raison de loyers impayés. Ainsi, la procédure d’expulsion décrite à l’article 24 est applicable au cas d’espèce. Cependant, le bail objet du litige court toujours et sa résiliation n’a pas été demandée de manière expresse ce qui fait obstacle à toute procédure d’expulsion. En effet, l’existence d’un bail ayant été retenue, l’arbitrage sur une le prononcé judiciaire de la résiliation du bail expressément sollicitée afin de respecter les droits de la défense, doit être exprimée aux termes d’un acte introductif dûment signifié et sur le fondement d’une faute dans l’obligation de payer les loyers. Or, en l’espèce, la défenderesse n’étant pas comparante, et la demande de résiliation du bail n’étant pas expressément demandée dans l’assignation. Ce alors que le terme d’indemnité d’occupation étant mentionné avec celui de bail verbal, ce qui apparait une source de confusion. Ainsi, la SCI ARLOING est déboutée de sa demande en expulsion de Madame [P] [U]. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du décret 91-1266 du 19 décembre 1991. Madame [P] [U], partie qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ». Condamnée aux dépens, Madame [P] [U] doit payer à la SCI ARLOING une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.