Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 31 juillet 2026 — n° 24/10033

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 7 août 1987, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [J] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.944 francs hors charges. Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, à la suite du décès de M. [J] [E] et de Mme [K] [E], le bail a été transféré à M. [G] [E] Conformément à la législation sur l’application du supplément de loyer de solidarité, chaque année une enquête sur les ressources du locataire est diligenté par la RIPV. Malgré plusieurs relances, M. [E] n’a pas répondu à l’enquête SLS 2024. En l’absence de son avis d’imposition, un SLS au taux maximum a été facturé au défendeur. Des loyers sont restés impayés. Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.994,31 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [E] le 29 mars 2024. Par assignation du 15 octobre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,29.412,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 28 mars 2025 et a fait, par la suite, l’objet de trois renvois. A l’audience de renvoi du 06 janvier 2026, l’affaire a été appelé et jugée en l’absence du défendeur et mise en délibéré au 13 mars 2026. Le conseil de M. [E] a sollicité une réouverture des débats au motif que l’épisode neigeux l’avait matériellement empêché de se présenter à l’audience du 06 janvier 2026. Vu l’article 444 du Code de procédure civile, aux termes duquel le juge peut ordonner la réouverture des débats ; Vu les articles 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 16 du Code de procédure civile, garantissant le respect du principe du contradictoire et le droit à un procès équitable ; Attendu qu’il apparaît nécessaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et afin d’assurer le respect du principe du contradictoire et des droits de la défense, de permettre aux conseils de présenter leurs observations ; Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la réouverture des débats ; À l'audience du 29 mai 2026 après réouverture des débats, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; elle s’oppose à l’octroi de tout délai. M.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 28 mars 2024 et que la somme de 7.994,31 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat de bail, la clause résolutoire ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai laissé au locataire pour s’acquitter des causes du commandement. En l’espèce, le bail a été conclu en 1987, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, laquelle a ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour régulariser les causes du commandement. Conformément au principe de non-rétroactivité de la loi posé par l’article 2 du code civil, les effets de la clause résolutoire demeurent régis par les stipulations contractuelles et les dispositions légales applicables lors de la conclusion du bail. Ainsi, le commandement de payer qui a été délivré le 28 mars 2024 aurait dû laisser au locataire un délai de deux mois, et non de six semaines, pour s’acquitter des causes du commandement. Cette solution a été confirmée par l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024 (avis n° 24-70.002). Toutefois, cette irrégularité n’est pas, à elle seule, de nature à entraîner la nullité du commandement. En effet, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à la condition que celui qui l’invoque justifie du grief que lui cause l’irrégularité. Or, il ressort des pièces produites qu’aucun règlement n’est intervenu, entre l’expiration du délai de six semaines et celle du délai de deux mois qui aurait dû être accordé à la locataire. Ainsi, celle-ci ne démontre pas que la réduction erronée du délai l’aurait privée de la possibilité de régulariser sa situation ou aurait porté atteinte à ses droits. En l’absence de grief démontré, l’irrégularité affectant le commandement est sans incidence sur sa validité. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2024. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que M. [G] [E] se soit acquitté intégralement des loyers et charges courants avant la date de l’audience. Les conditions d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies. Dès lors, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire, cette suspension étant légalement subordonnée au respect préalable des conditions précitées. Il convient, en conséquence, de rejeter la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire. Si aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, l’octroi de tels délais suppose toutefois que le débiteur justifie d’une capacité financière suffisante pour respecter l’échéancier sollicité, tout en tenant compte des intérêts légitimes du créancier. En l’espèce, le locataire indique percevoir des revenus mensuels de 971 euros, alors que le montant de son loyer s’élève à environ 790 euros par mois. Après règlement de cette charge essentielle, il ne dispose que de ressources très limitées pour faire face à ses autres dépenses courantes ainsi qu’au remboursement de la dette locative. S’il soutient, par ailleurs, que la caisse d’allocations familiales lui serait redevable d’une somme importante, cette seule affirmation, qui ne s’accompagne d’aucun élément permettant d’en apprécier le montant, le caractère certain ou la date prévisible de versement, ne permet pas de retenir une amélioration suffisamment certaine de sa situation financière. Dans ces conditions, rien ne permet de considérer que le locataire sera en mesure de respecter un échéancier sur une durée de vingt-quatre mois. Au surplus, le bailleur s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, faisant valoir la persistance de l’impayé. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, et après avoir mis en balance la situation du débiteur avec les intérêts légitimes du créancier, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 août 1987 et modifié en date du 30 juin 2022 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et M. [G] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 29 mai 2024, REJETE la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire. DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [G] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [G] [E] au paiement à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, celle-ci étant devenue sans objet ; CONDAMNE M. [G] [E] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 12.067,13 euros (douze mille soixante-sept euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 7.994,31 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [G] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024 et celui de l'assignation du 15 octobre 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge