Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 29 juillet 2026 — n° 26/01476

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 4 février 2013, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a donné à bail à Mme [Q] [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 267,53 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [F] le 4 octobre 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026 remis au greffe le 10 février suivant, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de Paris a fait assigner Mme [Q] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de Mme [Q] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - dire que les meubles meublant les lieux seront transportés et, le cas échéant, séquestrés aux frais de Mme [Q] [F], - condamner Mme [Q] [F] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges en cas de poursuite du bail et, à titre subsidiaire, à deux fois celui du loyer, jusqu'à la libération des lieux, - condamner Mme [Q] [F] au paiement d'une provision de 3 192,32 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte à la date de l'assignation, et ce, avec intérêts au taux légal, - condamner Mme [Q] [F] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de notification à la préfecture et les frais de la procédure éventuelle d'expulsion. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 février 2026 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à hauteur de 2 597,13 euros, selon décompte arrêté au 5 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse). Elle formule son accord à la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. À l'appui de ses prétentions, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que Mme [Q] [F] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ajoute qu'il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant. À l'audience, Mme [Q] [F], comparante en personne, demande de lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à raison de trente-six mois. À l'appui de ses prétentions, Mme [Q] [F] fait valoir qu'elle reconnaît le montant de la dette et qu'elle a repris le paiement du loyer courant. Elle précise que ses revenus mensuels totaux s'élèvent à 1 443 euros, qu'elle n'a pas d'autre dette ni de personne à charge. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 4 octobre 2024 et l'assignation a été signifiée à Mme [Q] [F] le 30 janvier 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus. Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 2 février 2026 de la présente assignation pour l'audience du 12 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée. Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 4 février 2013 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif (article 11 des conditions générales) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié à la locataire le 3 octobre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 267,53 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [Q] [F], faute de comparaître, n'apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 4 décembre 2024. Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, il est constant que Mme [Q] [F] a repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s'accordent sur l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance. Il y a lieu de rappeler qu'en cas de respect des modalités du plan d'apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation sera due à compter du 4 décembre 2024, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ou à son mandataire. Sur la demande de provision Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 mai 2026, Mme [Q] [F] est débitrice à son égard de la somme de 2 597,13 euros, ce que Mme [Q] [F] reconnaît. En toutes hypothèses, elle n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil.

CONSTATONS que le contrat conclu le 4 février 2013 entre la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] et Mme [Q] [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié depuis le 4 décembre 2024 ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [Q] [F] ; CONDAMNONS Mme [Q] [F] à payer à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], à titre de provision, la somme de 2 597,13 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt dix-sept euros et treize centimes euros) à valoir sur les loyers et charges impayés au 5 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ; AUTORISONS Mme [Q] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 72 euros (soixante-douze euros), à l'exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ; DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 décembre 2024, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [Q] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [Q] [F] sera condamnée à verser à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETONS la demande de la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [Q] [F] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Fait et jugé à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière Le Juge