Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 29 juillet 2026 — n° 25/08463

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 7 décembre 2005, la S.A. SAGECO a donné à bail à Mme [P] [Y] épouse [U], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2]. Suite à plusieurs fusions, la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL est venue aux droits la S.A. SAGECO. Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Mme [P] [Y] épouse [U] et M. [B] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 824,93 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été préalablement informée de la situation de Mme [P] [Y] épouse [U] le 30 octobre 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025 remis au greffe le 8 septembre suivant, la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [P] [Y] épouse [U] et M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de Mme [P] [Y] épouse [U] et M. [B] [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique, - dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Mme [P] [Y] épouse [U] et M. [B] [U] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyer et charges majorés de 10% à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, - condamner Mme [P] [Y] épouse [U] et M. [B] [U] au paiement d'une provision de 3 782,86 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte du 22 juillet 2025, - condamner Mme [P] [Y] épouse [U] et M. [B] [U] au paiement d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que de l'assignation et de sa notification au préfet. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 septembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été renvoyée, la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance locative à hauteur de 3 924,26 euros. Elle se désiste de ses demandes à l'encontre de M. [B] [U] et formule son accord à la demande reconventionnelle de Mme [P] [Y] épouse [U] de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. À l'appui de ses prétentions, la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, que Mme [P] [Y] épouse [U] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise. La S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL ajoute qu'il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant. À l'audience, Mme [P] [Y] épouse [U], assistée de son conseil, se référant à ses écritures, demande de : - lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre d'apurer la dette à raison de mensualités de 50 euros, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - laisser à chaque partie la charge de ses dépens. À l'appui de ses prétentions, Mme [P] [Y] épouse [U] fait valoir qu'elle ne conteste pas le montant de la dette locative et qu'elle s'est trouvée dans une situation financière délicate. Elle ajoute qu'elle règle le loyer régulièrement.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, il conviendra au préalable de constater le désistement de l'ensemble des demandes formées par la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à l'encontre de M. [B] [U]. Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée. Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 7 décembre 2005 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif (article XII, A, 1) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 16 mai 2025. Le fait que cet acte mentionne un délai de paiement de deux mois, supérieur à celui légal, ne fait pas grief à la locataire et n'est pas susceptible d'entacher la procédure d'irrégularité. D'après l'historique des versements, la somme de 2 824,93 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [P] [Y] épouse [U] n'apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 17 juillet 2025. Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, il est constant que Mme [P] [Y] épouse [U] a repris le paiement intégral du loyer courant et celle-ci et la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL s'accordent sur l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance. Il y a lieu de rappeler qu'en cas de respect des modalités du plan d'apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation sera due à compter du 17 juillet 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Aucune raison ne justifie en effet de fixer à un montant supérieur cette indemnité d'occupation. Celle-ci ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire. Sur la demande de provision Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 mai 2026, Mme [P] [Y] épouse [U] est débitrice à son égard de la somme de 3 924,26 euros, soustraction faite de 96,82 euros de frais de procédure imputés. Mme [P] [Y] épouse [U] ne conteste pas ce montant et, en toutes hypothèses, n'apporte aucun élément de nature à le remettre en cause, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. Elle est donc redevable de cette somme au bailleur. Mme [P] [Y] épouse [U] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 3 924,26 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 6 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse). Toutefois, selon le V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL et Mme [P] [Y] épouse [U] s'accordent sur l'octroi de délais de paiement. Il convient donc de différer l'exigibilité de la somme dont est redevable Mme [P] [Y] épouse [U] et de l'autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance. Sur les demandes accessoires Mme [P] [Y] épouse [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter la S.A. d'H.L.M.

CONSTATONS que le contrat conclu le 7 décembre 2005 avec Mme [P] [Y] épouse [U] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié depuis le 17 juillet 2025 ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [Y] épouse [U] ; CONDAMNONS Mme [P] [Y] épouse [U] à payer à la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, à titre de provision, la somme de 3 924,26 euros (trois mille neuf cent vingt quatre euros et vingt six centimes euros) à valoir sur les loyers et charges impayés au 6 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse) ; AUTORISONS Mme [P] [Y] épouse [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant trente cinq mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), et en réglant le trente sixième mois le solde de la dette en principal ; DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juillet 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [Y] épouse [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [P] [Y] épouse [U] sera condamnée à verser à la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS la S.A. d'H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [P] [Y] épouse [U] aux dépens; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Fait et jugé à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière Le Juge