Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 29 juillet 2026 — n° 25/09390

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 18 mars 2016, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a donné à bail à M. [M] [W], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 584,02 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [W] le 30 juin 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025 remis au greffe le 15 octobre suivant, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de Paris a fait assigner M. [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de M. [M] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - dire que les meubles meublants seront transportés et, le cas échéant, séquestrés aux frais de M. [M] [W], - condamner M. [M] [W] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges si le bail se poursuivait et, à titre subsidiaire, à deux fois le montant du loyer, jusqu'à la libération des lieux, - condamner M. [M] [W] au paiement d'une provision de 490,95 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte à la date de l'assignation, et ce, avec intérêts au taux légal, - condamner M. [M] [W] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation et les frais de la procédure éventuelle d'expulsion. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 septembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été renvoyée, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à hauteur de 468,69 euros. Elle formule une demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à raison de 100 euros par mois jusqu'au solde de la dette. À l'appui de ses prétentions, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [M] [W] n'a pas réglé les loyers pendant plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. Il précise que M. [M] [W] a été relogé dans le cadre d'une convention d'occupation précaire depuis le mois de 2026, de sorte que les loyers postérieurs ne sont pas dus. Bien que régulièrement assigné à l'étude, M. [M] [W] ne comparaît pas. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026. La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a été autorisée à produire en cours de délibéré une note afin de justifier du départ de M. [M] [W] des locaux litigieux. Le 22 mai 2026, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait parvenir la note sollicitée accompagnée des pièces justificatives. Elle précise que M. [M] [W] a été relogé dans le cadre d'une convention d'occupation précaire depuis le 6 août 2025 et que, ainsi, les loyers des mois d'août 2025 et suivants apparaissent à tort sur le décompte produit.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 30 juin 2025 et l'assignation a été signifiée à M. [M] [W] le 8 septembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus. Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 9 septembre 2025 de la présente assignation pour l'audience du 4 février 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée. Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 18 mars 2016 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 27 juin 2025. Le fait que cet acte mentionne un délai de règlement de deux mois, supérieur à celui légal, ne fait pas grief au locataire et n'est pas susceptible d'entacher la procédure d'irrégularité. D'après l'historique des versements, la somme de 584,02 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [M] [W], faute de comparaître, n'apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 août 2025. Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, il ressort des explications de la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] que M. [M] [W] a été relogé depuis le 6 août 2025 dans le cadre d'une convention d'occupation précaire. Ainsi, il n'est plus redevable du paiement du loyer afférent aux locaux litigieux depuis le mois d'août 2025. Dans ces conditions, il est réputé avoir repris le paiement intégral du loyer courant. La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] est par ailleurs favorable à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence de faire droit à cette demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance. Il y a lieu de rappeler qu'en cas de respect des modalités du plan d'apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation sera due à compter du 28 août 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ou à son mandataire. Sur la demande de provision Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, selon les explications de la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], M.

CONSTATONS que le contrat conclu le 18 mars 2016 entre la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] et M. [M] [W] concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 28 août 2025 ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [W] ; CONDAMNONS M. [M] [W] à payer à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], à titre de provision, la somme de 468,69 euros (quatre cent soixante huit euros et soixante neuf centimes euros) à valoir sur les loyers et charges impayés au 4 mai 2026 (échéance du mois de juillet 2025 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de la présente ordonnance ; AUTORISONS M. [M] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant cinq mois mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), à l'exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ; DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 août 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [M] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [M] [W] sera condamné à verser à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNONS M. [M] [W] à verser à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS M. [M] [W] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire Fait et jugé à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière Le Juge