Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 29 juillet 2026 — n° 26/01515

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 22 octobre 2024, la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] a donné à bail à M. [A] [W], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 1 984,37 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [W] le 4 août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026 remis au greffe le 10 février suivant, la S.A. Régie immobilière de la Ville de Paris a fait assigner M. [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de M. [A] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - dire que les meubles seront transportés et, le cas échéant, séquestrés aux frais de M. [A] [W], - condamner M. [A] [W] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges si le bail s'était poursuivi et, à titre subsidiaire, à deux fois le montant du loyer, jusqu'à la libération des lieux, - condamner M. [A] [W] au paiement d'une provision de 4 274,32 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté à la date de l'assignation, et ce, avec intérêts au taux légal, - condamner M. [A] [W] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation et les frais de la procédure éventuelle d'expulsion. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2026 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1], représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d'instance. Elle est opposée à tout délai suspensif des effets de la clause résolutoire. À l'appui de ses prétentions, la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [A] [W] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. Bien que régulièrement assigné à l'étude, M. [A] [W] ne comparaît pas. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 4 août 2025 et l'assignation a été signifiée à M. [A] [W] le 4 février 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus. Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 5 février 2026 de la présente assignation pour l'audience du 12 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée. Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 22 octobre 2024 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif (article 11 des conditions générales) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 30 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 984,37 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. M. [A] [W], faute de comparaître, n'apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 1er octobre 2025. Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date et d'ordonner à M. [A] [W] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance. Sur les demandes de provision Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui est constitutive d'une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d'occupation. En l'espèce, en sa qualité de locataire, M. [A] [W] doit s'acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu'au 30 septembre 2025. Postérieurement à cette date, M. [A] [W] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] et est donc redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé. La S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 4 février 2026, M. [A] [W] est débiteur à son égard de la somme de 4 274,32 euros en tenant compte de l'indemnité d'occupation due depuis le 1er octobre 2025. M. [A] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil, il est redevable de cette somme au bailleur. M. [A] [W] sera en conséquence condamné à payer la somme de 4 274,32 euros à titre de provision. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance, en application de l'article 1231-7 du code civil. Il sera également condamné à payer mensuellement, à titre provisionnel, une indemnité d'un montant égal à celui du loyer et charges si le bail s'était poursuivi pour son occupation du bien depuis le mois de janvier 2026 jusqu'à libération effective des lieux et ce, avec indexation dans les conditions du bail résilié. Sur les demandes accessoires M. [A] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l'article 695. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

ORDONNONS en conséquence à M. [A] [W] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DISONS qu'à défaut pour M. [A] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS M. [A] [W] à payer à la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1], à titre de provision, la somme de 4 274,32 euros à valoir sur loyers et charges ainsi que les indemnités d'occupation impayés au 4 février 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé de la présente ordonnance ; CONDAMNONS M. [A] [W] à verser à la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1], à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, avec indexation dans les conditions du bail résilié, et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNONS M. [A] [W] à verser à la S.A. Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS M. [A] [W] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Fait et jugé à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière Le Juge