Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 31 juillet 2026 — n° 25/11005

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 21 septembre 1997, M. [B] [Q] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.275 francs et d’une provision pour charges de 150 francs. Des loyers sont restés impayés et la locataire n’a pas justifié de l’assurance des lieux loués. Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11.768,77 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [H] le 2 juin 2025. Par assignation du 23 septembre 2025, M. [B] [Q] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11.768,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1.200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025. Prétentions et moyens des parties L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 28 janvier 2026 et un renvoi été ordonné à la suite de la demande du conseil du défendeur. À l'audience de renvoi du 29 mai 2026, M. [B] [Q], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [B] [Q] considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à l’octroi de tout délai et à la suspension de la clause résolutoire.

MOTIVATION 1. Sur la demande de renvoi Aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile, le juge dirige les débats et peut renvoyer l’affaire à une audience ultérieure lorsqu’il l’estime nécessaire au respect du principe du contradictoire ou à une bonne administration de la justice. En l’espèce, l’affaire a déjà fait l’objet d’un premier renvoi lors de l’audience du 28 janvier 2026. Le bailleur, personne physique, s’oppose à toute nouvelle demande de renvoi, faisant valoir que la dette locative excède désormais la somme de 11.000 euros et que le report de l’affaire ne ferait qu’aggraver le préjudice résultant de l’absence de règlement des loyers. Par ailleurs, le dossier apparaît en état d’être jugé, les parties ayant été mises en mesure de faire valoir leurs observations et de produire les pièces qu’elles estimaient utiles au soutien de leurs prétentions. Dans ces conditions, aucune considération tenant au respect du contradictoire ou à une bonne administration de la justice ne justifie qu’il soit fait droit à la demande de renvoi. Il y a donc lieu de rejeter cette demande et de retenir l’affaire. 2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 2.1. Sur la recevabilité de la demande M. [B] [Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 2.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11.768,77 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de Mme [S] [H] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. S’il est justifié de plusieurs règlements intervenus postérieurement à la signification du commandement de payer, ces paiements n’ont toutefois pas permis d’apurer, dans le délai légal de deux mois, l’intégralité de la dette locative visée au commandement. Les causes de celui-ci n’ayant ainsi pas été intégralement réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire a produit ses effets de plein droit à son expiration. En outre, il ressort du décompte produit aux débats que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.763,31 euros, laquelle révèle un manquement grave et persistant de la locataire à son obligation essentielle de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Ce manquement est, à lui seul, suffisamment grave pour justifier, s’il en était besoin, la résiliation judiciaire du bail, sans que l’ancienneté des relations contractuelles ou la bonne foi de la locataire soient de nature à faire obstacle à cette mesure. La locataire fait enfin valoir qu’une procédure de surendettement est en cours et qu’une audience est fixée au 17 juin 2026 à la suite d’une contestation de la décision de recevabilité du dossier. Toutefois, aux termes des dispositions des articles L. 722-2 et suivants du code de la consommation, la recevabilité d’un dossier de surendettement ou l’instruction de celui-ci a notamment pour effet de suspendre ou d’interdire, dans les conditions prévues par ces textes, certaines procédures d’exécution diligentées contre le débiteur. En revanche, ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet de faire obstacle au pouvoir du juge de constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque les conditions légales de son acquisition étaient réunies avant l’intervention des mesures de traitement du surendettement, ni de priver le créancier de son droit d’obtenir un titre constatant l’existence et le montant de sa créance. En l’absence de décision de la commission de surendettement ou du juge du surendettement arrêtant des mesures imposant un rééchelonnement, une suspension ou un effacement de la dette, la procédure de surendettement en cours est donc sans incidence sur le présent litige. Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’acquisition de la clause résolutoire constatée. Il sera également relevé que si Mme [H] à pu justifier de l’existence d’une police d’assurance pour les risques locatif, elle ne rapporte pas la preuve de l’avoir fait dans le délai d’un mois imparti par le commandement de justifier d’une assurance locative en date du 27 mai 2025. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de renvoi formulée par Mme [S] [H], CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 1997 entre M. [B] [Q], d’une part, et Mme [S] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] est résilié depuis le 28 juillet 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [S] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] - 6ème étage, droite, [Adresse 5] - à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [S] [H] au paiement à M.[B] [Q] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, celle-ci étant devenue sans objet ; CONDAMNE Mme [S] [H] à payer à M. [B] [Q] la somme de 11.763,31 euros (onze mille sept cent soixante trois euros et trente et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, DÉBOUTE M. [B] [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE M. [B] [Q] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Mme [S] [H] pour le surplus de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNE Mme [S] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2025 et celui de l'assignation du 23 septembre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge