Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 31 juillet 2026 — n° 26/03094

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 août 2024, l'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à M. [E] [W] et Mme [I] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 585,26 euros. Des loyers sont restés impayés. Par actes de commissaire de justice du 26 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.800,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [W] et Mme [I] [T] le 27 juin 2025. Par assignations du 28 janvier 2026, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [W] et Mme [I] [T], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : − Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8.714,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 29 mai 2026, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mai 2026, s'élève désormais à 20.217,54 euros. Ce montant intègre un surloyer, le locataire n’ayant pas satisfait à son obligation de justifier de ses revenus pour l’année concernée. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. Dans une note en délibérée autorisée, la demanderesse a indiqué avoir reçu du locataire la somme de 800 euros, encaissée le 05 juin 2026. L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH renonce à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le principe d’un échéancier sur 36 mois. M. [E] [W] précise qu’il est séparé de Mme [I] [T]. Il reconnait le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 340 euros, en plus du loyer courant. M. [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été prorogée et mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 juin 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.800,76 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 août 2025. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mai 2026, M. [E] [W] et Mme [I] [T] lui devaient la somme de 20.034,09 euros, qui inclus un supplément de loyer de solidarité et soustraction faite des frais de procédure (183,45 euros). M. [E] [W] et Mme [I] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3.800,76 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4.914,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [W] et Mme [I] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire après établissement d’un état des lieux de sortie. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [E] [W] et Mme [I] [T] , qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 août 2024 entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [E] [W] et Mme [I] [T] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] est résilié depuis le 8 août 2025, CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [I] [T] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 20.034,09 euros (vingt mille trente quatre euros et neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3.800,76 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4.914,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que M. [E] [W] et Mme [I] [T] pourront obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (8.646,76 euros) incluse dans cette condamnation s'ils communiquent au bailleur leurs avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de leur foyer au titre de l’année concernée et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive, AUTORISE M. [E] [W] et Mme [I] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 340 euros (trois cent quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [W] et Mme [I] [T] , DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 août 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [W] et Mme [I] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [E] [W] et Mme [I] [T] seront solidairement condamnés à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [I] [T] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M.