Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 31 juillet 2026 — n° 26/00123

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 août 2004, la SCI PHILGEN a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] - au RDC du bâtiment C, escalier 2 (lot n°3204) à Paris (75015) avec cave au 1er sous-sol(lot n°336) et parking au 2ème sous-sol (lot n°236), moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22800 euros. Des loyers sont restés impayés. Par actes de commissaire de justice des 23 et 26 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6.474,89 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La Commision de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situtation de Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W] le 30 septembre 2025 Par assignation du 18 décembre 2025, la SCI PHILGEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : − Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.962.33 à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−16.222,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance.−2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2006, un renvoi a été ordonné et un calendrier de procédure a été établi. À l'audience de plaidoirie du 29 mai 2026, la SCI PHILGEN représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions en réplique, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2026, s'élève désormais à 32.469.53 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance. La société SCI PHILGEN considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 eu égard au versement de Mme [W] effectué le 15 mai 2016 pour 3.249,33 euros mais qui n’est pas encore enregistré dans sa comptabilité. Elle conclue au débouté de toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [W]. Mme [M] [X] épouse [W] représentée par son conseil et dans ses dernières conclusions en réponse n° 2, expose qu’elle entend se voir déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes et voir déclarer irrecevables et, en toute hypothèse, mal fondées les demandes de la SCI PHILGEN et de M. [O] [W]. En conséquence, elle demande au juge de : * priver de tout effet le commandement de payer qui a été délivré le 23 septembre 2025 visant la clause résolutoire ; * ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; * fixer la dette locative, en deniers ou quittances, au profit de la SCI PHILGEN, à la charge des cotitulaires du bail en date du 12 août 2004, portant sur les locaux situés [Adresse 5], destinés au domicile de la famille, conformément à l’ordonnance rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris le 31 mars 2026, sous réserve de la production par le bailleur d’un compte régularisé des charges des exercices 2024 et 2025. En tout état de cause, elle sollicite qu’il lui soit accordé un délai de 36 mois pour s’acquitter des sommes qui pourraient éventuellement être mises à sa charge, à quelque titre que ce soit. En toute hypothèse, elle demande de : * condamner M.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SCI PHILGEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la solidarité des époux [W] Aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, et toute dette ainsi contractée par l’un oblige solidairement l’autre. Il est de jurisprudence constante que les dettes résultant d’un contrat de bail portant sur le logement de la famille, comprenant les loyers, charges récupérables et accessoires, constituent des dettes ménagères entrant dans le champ de cette solidarité. Par ailleurs, l’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre, quel que soit leur régime matrimonial. La circonstance qu’une procédure soit pendante devant le juge aux affaires familiales, ou que celui-ci ait rendu une ordonnance de mesures provisoires mettant provisoirement à la charge d’un seul des époux le règlement des échéances du bail ou accordant une contribution au titre du devoir de secours, est sans incidence sur les droits du bailleur. En effet, de telles mesures, qui régissent uniquement les rapports personnels et patrimoniaux entre les époux, ne sont pas opposables aux tiers et ne peuvent avoir pour effet de priver le bailleur du bénéfice de la solidarité légale ou contractuelle dont il dispose. En l’espèce, M. [W] soutient avoir quitté le logement. Toutefois, il ne justifie ni de la date effective de son départ, ni de la délivrance d’un congé dans les formes prévues par la loi. Son départ matériel des lieux, à le supposer établi, est dès lors sans incidence sur les obligations nées du contrat de bail auquel il est demeuré partie. Il sera en outre relevé que, si des mesures provisoires ont été rendues par le juge aux affaires familiales, aucun jugement de divorce devenu opposable aux tiers n’est justifié, aucune transcription de celui-ci en marge des actes d’état civil des époux n’étant établie. Enfin, la solidarité s’étend également à l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail. En effet, cette indemnité trouve directement son origine dans les obligations contractuelles librement souscrites par les parties lors de la conclusion du bail et constitue la conséquence de leur inexécution. Il n’y a donc pas lieu de rechercher, à ce stade, si cette créance pourrait ou non être qualifiée de dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil dans les rapports internes entre les époux, une telle question étant étrangère aux droits du bailleur. En conséquence, M. [W] et Mme [W] seront condamnés solidairement au paiement de l’arriéré locatif, des charges locatives impayées, des intérêts y afférents, de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’aux dépens et à l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 1.3. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 23 et 26 septembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6.474,89 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 novembre 2025. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, s’agissant de Mme [M] [X] épouse [W], il ressort des pièces produites qu’elle a perçu, au titre de l’année 2024, un revenu mensuel moyen de 1.931,54 euros. Si elle justifie de plusieurs charges fixes, ce niveau de ressources apparaît insuffisant pour lui permettre d’assumer simultanément le paiement du loyer courant et l’apurement de l’importante dette locative. Dans ces conditions, aucun échéancier réaliste n’est susceptible de garantir au bailleur le règlement intégral de sa créance dans le délai maximal de trente-six mois prévu par la loi. S’agissant de M. [W], il résulte des pièces versées aux débats que, si ses revenus demeurent substantiels, son activité libérale de masseur-kinésithérapeute connaît une diminution sensible de ses résultats au cours des exercices 2023 et 2024. Il est en outre établi que le versement de sa retraite de base a été suspendu en 2026.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer des 23 et 26 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 août 2004 entre la SCI PHILGEN, d’une part, et Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] - au RDC du bâtiment C, escalier 2 (lot n°3204) à Paris (75015) avec cave au 1er sous-sol (lot n°336) et parking au 2ème sous-sol (lot n°236) est résilié depuis le 27 novembre 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] - au RDC du bâtiment C, escalier 2 (lot n°3204) à [Localité 4] avec cave au 1er sous-sol(lot n°336) et parking au 2ème sous-sol (lot n°236) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3.249,33 euros (trois mille deux cent quarante-neuf euros et trente-trois centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W] à payer en deniers ou quittance, à la SCI PHILGEN la somme de 25.920,20 euros (vingt-cinq mille neuf cent vingt euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la SCI PHILGEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Mme [M] [X] épouse [W] du surplus de ses demandes, conclusions et fins, DEBOUTE M. [O] [W] du surplus de ses demandes, conclusions et fins, CONDAMNE solidairement Mme [M] [X] épouse [W] et M. [O] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 23 et 26 septembre 2025 et celui des assignations du 18 décembre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge