Tribunal judiciaire, 8ème chambre 3ème section, 30 juillet 2026 — n° 21/08609

EXPOSE DU LITIGE La SARL [N], assurée auprès de la société Axa France IARD, est propriétaire non occupante d'un studio situé au 1er étage et d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le local commercial a été donné à bail à la SAS Sanepro du 20 avril 2017 au 1er mars 2019. M. [C] [O] est propriétaire non-occupant d'un appartement au 2ème étage dudit immeuble, situé au-dessus de celui de la SARL [N], donné à bail à Mme [T] [Y] le 11 août 2017. En août 2019, Mme [Y] a subi un dégât des eaux qui a également impacté les lots de la SARL [N], et a déclaré le sinistre auprès de son assureur la société Cardif IARD (anc. Elex intervenant pour [Localité 6] directe assurance). Le 8 octobre 2019, un procès-verbal de constat relatif aux causes et circonstances, ainsi qu'à l'évaluation des dommages, a été établi et un rapport définitif réalisé le 4 novembre 2019. Le 11 juin 2020, l'assureur de Mme [Y] a indemnisé l'assureur de la SARL [N] à hauteur de 16 948 euros, après déduction de 100 euros de franchise. La SARL [N], dénonçant un nouveau dégât des eaux en mars 2021, a fait assigner, par exploit d'huissier en date du 24 juin 2021, M. [O] et Mme [Y] aux fins d'indemnisation de divers préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Par conclusions du 16 octobre 2023, la société Cardif IARD est intervenue volontairement à la présente instance. Par ordonnance du 5 juillet 2024, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [Y] et la compagnie Cardif IARD et débouté M. [O] de sa demande de mise hors de cause. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la SARL [N] demande au tribunal, au visa des articles 1240 à 1242 du code civil, de l'article 544 du code civil, de : " Condamner in solidum M. [O] et Mme [Y] à régler à la société [N] les sommes suivantes : - 1227,51 euros au titre des frais d'électricité lors de l'assèchement ; - 350,89 euros au titre des frais de constat d'huissier ; - 1 813 euros au titre de la taxe sur les logements vacants ; - 78 750 euros de dommages et intérêts au titre de la perte des loyers commerciaux ; - 16 504,90 euros au titre de la perte des loyers du studio ; Condamner solidairement M. [O], Mme [Y] et la société Cardif Iard à régler à la société [N] la somme de 7 000 euros à en application de l'article 700 du CPC ; Condamner solidairement M. [O], Mme [Y] et la société Cardif Iard aux entiers dépens. ". * Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, Mme [Y] demande au tribunal, de : " Recevoir Mme [Y] en ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, Débouter la société [N] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [Y] ; Subsidiairement, Condamner Cardif Iard en sa qualité d'assureur de Mme [Y] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; Condamner la Sarl [N] à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur l'intervention volontaire de la société Cardif IARD L'article 66 du code de procédure civile dispose que " constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ". Suivant les articles 325 et suivants du même code, " l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant " ; " L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ". Par conclusions notifiées le 16 octobre 2023, la société Cardif IARD a indiqué souhaiter intervenir volontairement à l'instance en sa qualité d'assureur de Mme [Y], défenderesse à la présente instance. Il convient donc de recevoir la société Cardif IARD en son intervention volontaire, celle-ci n'étant au demeurant pas contestée par les parties. Décision du 30 juillet 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 21/08609 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUWIO 2- Sur les demandes indemnitaires A - Sur la matérialité et l'origine des désordres La SARL [N] se plaint de dégâts des eaux à répétition, se traduisant par des fuites et des infiltrations, ayant causé des désordres dans le studio du 1er étage mais aussi par écoulement dans le local commercial du rez-de-chaussée situé sous ce studio. Le procès-verbal de constat d'huissier du 4 septembre 2019, accompagné de photographies, décrit, au sein du lot de la SARL [N] que : " le plancher s'est soulevé de façon importante et que le revêtement est imbibé d'eau " ; " des traces jaunâtres et des gondolements importants " ; " des morceaux de faux plafonds qui sont éparpillés " ; " le plafond s'est effondré laissant des chemins de câbles apparents ainsi que des fils électriques pendant " ; " les traverses en bois situées dans le plenum sont vermoulues et rongées par l'humidité " ; " des moisissures en quantité importante ". Ces éléments établissent la matérialité des désordres, laquelle n'est d'ailleurs pas contestée. Il ressort par ailleurs du rapport d'intervention de la société Plomberie Lagoute du 5 septembre 2019 pour une première recherche de fuite, que l'origine des désordres réside dans : " une fuite active d'origine privative localisée au 2ème étage, chez Mme [Y] (locataire) au niveau du robinet d'arrêt des WC. Le propriétaire était sur place lors de notre passage, celui-ci a souhaité effectuer la réparation par lui-même. ". Lors de la seconde recherche de fuite 10 mars 2021, l'entreprise mandatée a identifié des défauts d'étanchéité de la plomberie et des installations sanitaires, notamment de la douche de Mme [Y] (locataire) comme étant la source de l'humidité relevée à un taux de 60% dans l'appartement du 1er étage. Le rapport de l'architecte de l'immeuble du 6 novembre 2019 relève que : " l'alimentation du réservoir du WC, dans la salle d'eau du logement, est à l'origine du dégât des eaux survenu dans les logements du dessous, au 1er étage et dans le local commercial du rdc. " ; " cette pièce d'eau, récemment rénovée, ne semble posséder aucune barrière d'étanchéité conforme au sol et sous les faïences murales " ; " des zones restent anormalement humides alors que l'origine de la fuite a été éliminée ", outre des constatations similaires à celles du procès-verbal de constat et des photographies. B - Sur les responsabilités La SARL [N] recherche la responsabilité solidaire de M. [O] et de Mme [Y] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. Mme [Y] conteste l'engagement de sa responsabilité en faisant valoir que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve des conditions d'engagement de sa responsabilité. M. [O], propriétaire du logement, conteste l'engagement de sa responsabilité en faisant valoir qu'aucun constat de dégât des eaux ne lui a été soumis, seule sa locataire, Mme [Y] ayant complété le constat produit aux débats. Il ajoute avoir personnellement procédé à la réparation nécessaire suite à la déclaration du sinistre de 2019 et ne plus avoir été informé par la suite. Il oppose que les rapports de plombier sur lesquels la SARL [N] fonde ses demandes n'ont pas été réalisés contradictoirement et ne sont dès lors pas susceptibles de fonder sa responsabilité. Sur ce, L'article 544 du code civil dispose que : " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ". L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ". Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n'ouvre pas droit à réparation. Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et un trouble donne donc lieu à réparation s'il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal. Pour ce faire, aucune faute de la preuve du voisin n'est à rapporter, s'agissant d'un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable. Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles ses locataires. Le trouble anormal est ainsi celui d'une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n'exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d'un dommage accidentel. Enfin, cette action suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s'exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l'absence de lien direct entre le trouble et son fait. En l'espèce, si comme le soutient M. [O], le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d'une des parties, il est constant qu'un tel rapport peut utilement être corroboré par d'autres éléments dès lors que ceux-ci sont régulièrement versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Le tribunal relève que les rapports d'intervention des plombiers, datés du 5 septembre 2019 et du 10 mars 2021 et le rapport d'expertise amiable du 20 décembre 2019 ne sont pas les seules pièces produites aux débats par la société [N]. Ainsi, le rapport établi par l'architecte de l'immeuble le 6 novembre 2019, ainsi que le procès-verbal de constat du 4 septembre 2019, confirment la matérialité des désordres dont l'origine est imputée aux installations sanitaires de l'appartement de M. [O], occupé par Mme [Y], notamment le robinet d'arrêt des WC, et les défauts d'étanchéité de la douche (absence de joints, défaut d'étanchéité entre le sol et le mur du receveur et des rosaces du mitigeur). Il apparait par ailleurs que l'architecte de l'immeuble a préconisé un assèchement par une entreprise spécialisée, des sondages complémentaires, un traitement fongicide et insecticide des bois concernés, puis le grattage des enduits muraux et, enfin, la reprise des plâtres et autres faux-plafonds. C'est donc à tort que M.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, RECOIT la société Cardif IARD en son intervention volontaire ; CONDAMNE in solidum M. [C] [O] et Mme [T] [Y] à verser à la SARL [N] les sommes suivantes : - 1 155,31 euros au titre des factures d'électricité - 30 000 euros au titre du préjudice de perte de chance de louer DEBOUTE la société Cardif IARD de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société Cardif IARD, assureur de Mme [T] [Y], à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires ; CONDAMNE in solidum M. [C] [O], Mme [T] [Y] et la société Cardif IARD à payer à la SARL [N] une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de constat d'huissier d'un montant de 350,89 euros ; CONDAMNE in solidum M. [C] [O], Mme [T] [Y] et la société Cardif IARD aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à [Localité 1] le 30 juillet 2026. La greffière La présidente