Tribunal judiciaire, 0p3 p.prox.référés, 30 juillet 2026 — n° 25/06908

EXPOSE DU LITIGE Un bail a été signé entre les parties le 30 novembre 2021, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 330 euros, outre 50 euros de provision pour charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [I] [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [J] [N], le 1er août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI [I] [O] a fait assigner Monsieur [J] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 22 janvier 2026. L’affaire, après une réouverture des débats afin que les parties fassent part de leurs observations sur les effets de la clause résolutoire, au vu du délai qui y est stipulé inférieur au délai légal, et du commandement de payer fondé dessus, a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2026. A cette audience, la SCI [I] [O], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens. Monsieur [J] [N] n’a pas comparu et n’ont pas été représenté, bien que cité par acte remis à étude. L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2026. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. Sur la recevabilité Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, La SCI [I] [O] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 janvier 2026. La SCI [I] [O] produit également la notification à la CCAPEX en date du 4 août 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [A] [S], soit deux mois au moins avant l’assignation du 10 décembre 2025. L’action est donc recevable. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Vu l’article 2 du code civil, Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés, Vu le bail liant les parties, En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond. Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [J] [N] le 1er août 2025, pour un arriéré locatif de 2 280 euros. Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis. Pour autant, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de tout ou partie des charges. Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Ainsi dit, la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins six semaines en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, faisant ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une prétendue clause résolutoire est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause. Au vu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [J] [N] était débiteur d’une dette locative de 4 182,88 euros au 9 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus. L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [J] [N] à payer à la SCI [I] [O], la somme de 4 182,88 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [J] [N], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé (à l’exception du coût du commandement de payer) et sera condamné à payer à la SCI [I] [O] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI [I] [O] recevable ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ; CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à verser à la SCI [I] [O] la somme de 4 182,88 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à payer à la SCI [I] [O] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [J] [N] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge,