Tribunal judiciaire, tpx poi jcp fond, 31 juillet 2026 — n° 25/01035

EXPOSE DU LITIGE M. [X] [C] et Mme [J] [C] (ci-après les époux [C]) ont donné à bail à M. [R] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4] par contrat prenant effet au 20 mars 2025, moyennant un loyer mensuel de 662,81€, outre 80€ de provision sur charges. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2944,54€ a été délivré à M. [R] [Q] le 28 juillet 2025. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 juillet 2025. Devant l'absence de régularisation, les époux [C], par acte du 16 octobre 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 17 octobre 2025, ont fait assigner M. [R] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [R] [Q] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de M. [R] [Q] à leur payer la somme de 5521,76€ arrêtée au 6 octobre 2025 en principal à parfaire au jour de l’audience ;La condamnation de M. [R] [Q] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% à compter du jour de l’audience jusqu’à libération des lieux ;La condamnation de M. [R] [Q] à leur payer la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts ;La condamnation de M. [R] [Q] à leur payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2026. Les époux [C], représentés, maintiennent l'intégralité de leurs prétentions, y compris le montant de leur créance actualisée à la somme de 8931,27€, échéance de juin 2026 incluse. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur. M. [R] [Q] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux outre des délais de paiement à hauteur de 500€ en sus de l’échéance courante. Il expose avoir repris le paiement du loyer depuis qu’il a retrouvé un travail en tant qu’ambulancier il y a trois mois, précisant avoir versé 1000€ dès le premier salaire perçu. Auparavant, sa situation financière était compliquée, n’ayant pas eu de travail pendant près d’un an et ayant été pris par une procédure de divorce compliquée. Son salaire s’élève à la somme mensuelle de 3000€, étant précisé que les prélèvements rejetés provenaient du compte-joint avec son ex-épouse, mais que désormais le loyer est réglé avec son propre compte. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 30 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII). Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2944,54€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [R] [Q] dans les six semaines à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 9 septembre 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Les époux [C] produisent un décompte démontrant que M. [R] [Q] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8931,27€ à la date du 11 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse. M. [R] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 8931,27€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, du 1er juillet 2026, jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation, laquelle trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien. En l’espèce, les bailleurs ne rapportent aucun élément pour étayer le préjudice réel subi au-delà de la perte des loyers, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme correspondant aux loyers et charges actualisés. Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, les époux [C] ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers et charges, lequel est d’ores et déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré de loyers et charges, ainsi qu’à une indemnité d’occupation, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, M. [R] [Q] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire. Les époux [C] s’y opposent. M. [R] [Q] propose de verser 500€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l'arriéré locatif dans les délais légaux. En outre, il convient de considérer, en application de l’article 1342-10 du code civil, que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, dont le débiteur avait le plus d’intérêt à s’acquitter, et qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant sa volonté de rester dans les lieux. En effet, il y a lieu de relever que M. [R] [Q] a fait un versement de 1000€ au profit des bailleurs le 6 mai 2026, soit antérieurement à l’audience, lequel est supérieur au montant du dernier loyer (de 765,09€) et doit être considéré comme s’imputant sur celui-ci. Il ressort par ailleurs des éléments du débat que le défendeur est en situation de régler sa dette locative. M. [R] [Q] expose avoir retrouvé un emploi depuis trois mois en qualité d’ambulancier, qui lui génère un revenu mensuel de 3000€.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à compter du 9 septembre 2025 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONDAMNE M. [R] [Q] à payer à M. [X] [C] et Mme [J] [C] une somme de 8931,27€ (huit-mille-neuf-cent-trente-et-un euros et vingt-sept centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 11 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE M. [R] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 17 mensualités de 500€ chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [R] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [X] [C] et Mme [J] [C] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; que M. [R] [Q] soit condamné à verser à M. [X] [C] et Mme [J] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE M. [R] [Q] à payer à M. [X] [C] et Mme [J] [C] la somme de 500€ (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [R] [Q] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. La Greffière La juge