Tribunal judiciaire, jcp ctx, 31 juillet 2026 — n° 25/00513

EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2021, Madame [J] [K] a donné à bail à Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 510 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, soit un total de 530 euros. Par acte de Commissaire de Justice délivré le 3 juillet 2025, Madame [J] [K] et Monsieur [A] [K] (nu-propriétaire et mandaté pour la gestion locative de l’immeuble) ont fait assigner au fond Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU, aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 606, 1101 et suivants, 1224, 1240 et suivants et 1724 et suivants du code civil : ▸ Condamner solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] à payer à Madame [J] [K] les sommes suivantes, après avoir ordonné la résolution du contat de bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné leur expulsion de l’appartement : - 4770 euros au titre des loyers et charges impayés à Madame [K], - fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, - 1000 euros au titre du préjudice moral subi par la famille [K], ▸les condamner solidairement à verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience utile du 21 mai 2026, Date à laquelle les par Représentés par leurs conseils respectifs ont été Entendu contradictoirement en leurs demandes et observations respectives. Madame [J] [K] et Monsieur [A] [K] ont actualisé leurs demandes compte tenu du départ de leurs locataires en cours de procédure et ont sollicité de voir : ▸ Condamner solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] à payer à Madame [J] [K] les sommes suivantes : - 7669,67 euros au titre des loyers et charges impayés à Madame [K], - 5039,95 euros au titre des désordres constatés, - 1000 euros au titre du préjudice moral subi par la famille [K], ▸ leur ordonner de communiquer leur nouvelle adresse de domicile au bailleur, ▸les condamner solidairement à verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S], représentés par leur avocat, ont sollicité : ▸ Déclarer recevable et fondée l’exception d’inexécution soulevée par Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] du fait du non-respect des obligations des bailleurs, et en conséquence, débouter les consorts [K] de leurs demandes de paiement des loyers et de réparations locatives, ▸ A titre reconventionnel, les condamner à la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, ▸les condamner à verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il conviendra de se reporter à la note d’audience et à leurs conclusions respectives. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande principale de règlement des loyers et charges impayés et l’exception d’inexécution opposée par les locataires Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours […]. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. En l’espèce, Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] indiquent avoir volontairement refusé de payer l’intégralité des loyers et charges du logement loué en l’absence de travaux de rénovation qu’ils estimaient devoir être effectués par les bailleurs compte tenu de l’indécence du logement. Il convient de relever, en premier lieu que, les locataires, pourtant à l’origine de la demande initiale de travaux dans le logement qu’ils louaient et de l’interruption de paiement des loyers, n’ont cependant jamais saisi la présente juridiction pour voir statuer légalement sur leurs demandes. Les intéréssés, qui auraient pu, en outre, valablement donner un congé plus tôt pour ce logement qui ne leur convenait plus et éviter ainsi, le maintien d’un contexte relationnel très conflictuel voire violent, ont préféré, sans autorisation judiciaire préalable, ne plus régler l’intégralité de leurs loyers depuis le mois d’octobre 2024, tout en se maintenant dans le logement et activer diverses procédures administratives non contradictoires à l’égard des bailleurs. Il ressort clairement des pièces du dossier que si des désordres ont pu être relevés dans le logement par les locataires, ces derniers ne rapportent pas la preuve qu’ils constitueraient des éléments d’insalubrité ou d’indécence du logement, ou même que ces désordres résulteraient de la seule et exclusive responsabilité du bailleur : - le constat amiable de dégât des eaux du 23 juin 2022 provenant du logement voisin, ce désordre et ses conséquences en termes d’humidité, ne nécessitant qu’une déclaration entre les assureurs des habitations respectives et l’information du bailleur, - la panne de la chaudière le 2 janvier 2025 : les locataires ne justifient pas de leur obligation d’entretien annuel de la chaudière depuis leur entrée dans les lieux le 8 juillet 2021 et notamment pour les années 2023 et 2024 et ce, malgré les rappels qui leur ont été faits par courriers des 07.11.2024 et 04.03.2025. Par ailleurs, si une visite du logement par la mairie le 2 janvier 2025, effectuée sans la présence des bailleurs, a pu donner lieu à un courrier de la DDTM indiquant que des désordres relevant du règlement sanitaire départemental avaient pu être relevés par l’agent communal, il convient également de constater que les bailleurs avaient déjà entrepris les diligences nécessaires pour y remédier et les ont poursuivies sans qu’aucune expertise judiciaire ne les y contraignent ; y compris en effectuant l’installation d’une nouvelle chaudière le 3 février 2025. En outre, il est incontestable que le retard dans les travaux a pu résulter essentiellement du comportement des locataires eux-mêmes qui ont pu y faire obstacle : - refus des locataires de faire entrer ou de rappeler plusieurs artisans mandatés dès 2024 (lettre du bailleur en date du 7.11.2024 et mail et courriers du plâtrier Mr [I] en date du 19/11/2024 et 19.12.2024) et le bailleur lui-même pour le contrôle des prestations effectuées, - refus des locataires que soit mis en place un système d’extraction (ventilation) alors même que le constat technique du 4 septembre 2025 de SOLIHA relevait encore la nécessité de mettre en place une ventilation adaptée au logement permettant un renouvellement d’air suffisant pour remédier notamment à l’humidité et les moisissures constatées de la salle de bain. - absence de réponse des locataires aux demandes formulées par les bailleurs de mise en place d’un plan d’intervention des travaux (Courriel du 25/11/2024 et LRAR des 04/12/2024). Au surplus, le constat technique effectué par la DDTM le 4 septembre 2025 ayant donné lieu à un constat technique d’habitabilité a conclu au bon état général de l’ensemble des éléments évalués de l’habitation excluant ainsi toute qualification d’insalubrité dans le local d’habitation. Enfin, il ne peut être reproché aux bailleurs de n’avoir transmis que tardivement aux locataires un DPE, ce document ne devant être transmis que lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat de bail, n’ayant en outre qu’une valeur informative et, dans tous les cas, ayant confirmé, en l’espèce, que la classification du logement est bien compatible avec les normes de décence actuellement applicables. Dès lors, les défendeurs n’étaient pas fondés à s’abstenir de payer les loyers et charges en l’absence de décision judiciaire en ce sens et l’exception d’inexécution qu’ils ont opposée ne peut pas être retenue.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant au fond, en matière des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE l’exception d’inexécution au paiement des loyers opposée par les défendeurs à l’instance, DEBOUTE Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, CONDAMNE solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] à payer à Madame [J] [K] les sommes suivantes : - 7 669,67 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er octobre 2024 au 7 décembre 2025, sur laquelle pourra être déduite, la somme de 1060 euros consignée sur le compte CARPA, - 2368,21 euros au titre du montant des réparations locatives restant dues après déduction faite du dépôt de garantie, DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. CONDAMNE in solidum Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] à payer à Madame [J] [K] la somme de 2000 euros à titre d’indemnité pour les frais irrépétibles ; CONDAMNE in solidum Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] aux entiers dépens de l’instance. REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. La greffière, La vice-présidente, Marie-France PLUYAUD Carine VALIAMÉ