Tribunal judiciaire, jcp ctx, 31 juillet 2026 — n° 25/00276

EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2013, Madame [E] [X] et Monsieur [M] [X] ont donné à bail à Madame [R] [F] et Madame [K] [Q], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1] (64), moyennant un loyer mensuel de 465 euros, outre une provision sur charges de 55 euros. Ce contrat a ensuite été repris par Madame [R] [F] seule suite à la séparation des colocataires. Par acte de Commissaire de Justice délivré le 1er avril 2025, Madame [R] [F] a fait assigner au fond Madame [E] [X] et Monsieur [M] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU, aux fins de voir, Au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231-6 du code civil : ▸ A titre principal, ordonner une mesure d’expertise destinée à : - Constater les travaux réalisés par Monsieur et Madame [X] depuis le dépôt du constat de non décence au sein du logement donné en location à Madame [F], - Déterminer si ces travaux permettent de mettre en conformité le logement avec les dispositions du décret de 2002 ainsi que les stipulations du règlement sanitaire départemental, - Si tel n’est pas le cas, lister les travaux de remise en état nécessaires à la mise en conformité dudit logement ; - Déterminer si les dysfonctionnements constatés sur la chaudière relèvent des réparations à la charge du bailleur ou du locataire. ▸ A titre subsidiaire : - Procéder au remplacement de toutes les huisseries du logement et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - Faire venir un chauffagiste pour établir un diagnostic des dysfonctionnements constatés par Mme [F] au niveau de la chaudière et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; ▸ En toutes hypothèses : - Condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à communiquer à Mme [F] le diagnostic technique qu’ils auraient dû lui remettre lors du renouvellement du contrat de bail et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - Condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à changez le positionnement du thermostat au sein du logement donné en location, poser des détecteurs de fumée dans l’appartement, mettre en conformité le robinet d’arrivée de gaz situé dans la cuisine, rendre accessible la trappe située sous la baignoire. ▸ Condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à Payer à Madame [F] : - 3800€ titre du préjudice de jouissance correspondant au préjudice évaluable à 200€ par mois à compter du mois d’août 2023 jusqu’à ce jour, - 1500€ au titre du préjudice moral et de santé subie par Madame [F], - 1500€ au titre du préjudice financier subi par Mme [F], ▸de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. ▸ Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience utile du 21 mai 2026. Madame [R] [F], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes conformes au dispositif de son acte introductif d'instance et déposé des conclusions actualisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande principale de mesure d’expertise Conformément aux dispositions de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. A contrario, le juge n’est pas tenu de faire droit à une demande d’expertise lorsque qu’il dispose d’éléments suffisants pour trancher. Dans tous les cas, cette mesure d’instruction, non indispensable à la solution du présent litige, ne peut être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. En l’espèce, Madame [R] [F] considère que son logement ne respecterait toujours pas le critère légal de décence et s’appuie sur un constat établi par les services de la CAF en date du 31 août 2023 qui relevaient la nécessité de procéder à divers travaux au sein du logement loué principalement sur 3 postes : l’installation électrique vétuste, l’isolation et les huisseries. Or, il convient de constater que les bailleurs ont bien réalisé les travaux qui étaient préconisés dans ce rapport ; que la demanderesse elle-même reconnaît dans ses propres conclusions que, depuis ce rapport initiale de 2023, l’installation électrique du logement qu’elle occupe a bien été mise en conformité et que les huisseries ont fait l’objet d’un réglage. En outre, Madame [E] [X] et Monsieur [M] [X] justifient avoir effectué les démarches nécessaires pour faire intervenir les artisans afin d’effectuer les travaux nécessaires et remédier aux anomalies constatées. Ils justifient des conclusions d’une inspection thermographique en date du 12 février 2025 qui conclut à l’absence de défaut d’étanchéité et à des déperditions normales d’un bâtiment des années 1985. Ils produisent également un rapport d’intervention de la sarl [L], mandaté par les bailleurs pour évaluer les éventuels défauts d’étanchéité des menuiseries et y remédier. Ce rapport indique que les réglages sur les menuiseries ont résolu les effets d’inconfort et impression de froid et que l’état global des menuiseries en place ne justifie pas de les remplacer puisqu’elles sont en bon état et suffisamment performantes. Enfin, il est incontestable que suite à une visite de contrôle du logement réalisée le 18 avril 2025 par les services SOLIHA mandatés par la CAF, il a été constaté officiellemement la mise en conformité du logement suite à la réalisation des travaux qui étaient nécessaires et toutes les anomalies de critères de non-décence qui avaient été constatées initialement ont donc été levées sans aucune réserve. En conséquence, la demande d’expertise sollicitée, n’apparaît nullement indispensable à la solution du litige et sera donc rejetée. En outre, les autres défauts mineurs relevés dans le logement encore à ce jour par la demanderesse n’apparaissent nullement relever du critère de décence ou de salubrité mais davantage d’un souhait de meilleur confort qui n’est pas opposable au bailleur. Enfin, ces constatations ne peuvent par ailleurs dispenser la locataire de son obligation d’entretien du logement, notamment par la révision annuelle et actualisée de la chaudière dont elle ne justifie pas ou relevant du bon sens et de sa responsabilité (entretien ou changement d’un détecteur de fumée vétuste). Enfin, conformément aux dispositions de l'article 126-29 du Code de la construction et de l'habitation, les dispositions légales n’imposent pas au bailleur de délivre le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26, en cours de bail ; celui-ci étant délivré au locataire lors de la conclusion du contrat de location. Le locataire ne pouvant dans tous les cas s’en prévaloir à l'encontre du bailleur, les recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, n’ayant qu'une valeur informative. En conséquence, Madame [R] [F] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes. Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, Madame [E] [X] et Monsieur [M] [X] justifient d’un décompte actualisé versé aux débats concernant les loyers, charges et réévaluations, prévues contractuellement et rappelées notamment par deux courriers recommandés en date du 7 mai 2024 et 9 mai 2025, soit bien antérieurement à la saisine de la présente juridiction. En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [F] au paiement de la somme de 357,96 euros au titre des arriérés de loyers, charges réévalués au 11 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes de dommages et intérêts pour le préjudice moral Madame [E] [X] fait valoir que sa santé aurait été affectée par l’acharnement procédural de sa locataire depuis 2025 et produit à ce titre un certificat médical en date du 30 avril 2026 indiquant notamment “ l’existence d’un état réactionnel avec anxiété et insomnie” depuis le mois de novembre 2025. Bien qu’il soit envisageable, compte tenu de l’âge (74 ans) de l’intéressée et des sollicitations constantes de la part de sa locataire depuis 2025, qu’un état de stress ait pu apparaître, accentué par l’impact de la présente procédure, néanmoins, aucun lien direct et certain ne peut être constaté et n’a été établi médicalement. En conséquence, la demande indemnitaire à ce titre sera rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [R] [F], partie succombant dans la présente instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [X] et Monsieur [M] [X] l’ensemble des frais qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leur défense, il sera donc fait droit à leur demande reconventionnelle au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant au fond, en matière des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [R] [F] de l’intégralité de ses demandes, CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à Madame [E] [X] et Monsieur [M] [X] la somme de 357,96 euros au titre des retards de paiement de loyers, charges et réajustement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à Madame [E] [X] et Monsieur [M] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE Madame [R] [F] aux entiers dépens de l’instance. RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. La greffière, La vice-présidente, Marie-France PLUYAUD Carine VALIAMÉ