Tribunal judiciaire, jcp ctx, 31 juillet 2026 — n° 23/00698

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat en date du 20 juillet 2013, Mr [H] [S] par l’intermédiaire de son mandataire la société foncia [L], a donné à bail à Mr [F] [G] et Mme [R] [X] épouse [G], un appartement à usage d’habitation situé au 2e étage du [Adresse 2] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 500€ outre une provision surcharge de 30€. Le 30 mai 2018, l’immeuble a subi un dégât des eaux trouvant son origine dans la défaillance de la couverture de l’immeuble. Le 30 octobre 2019 et en mars 2020, l’appartement a subi de nouveaux dégâts des eaux qui n’ont donné lieu à aucune réparation. L’assurance GMF, assureur des locataires, a mandaté un expert le cabinet ELEX afin de procéder à une expertise des lieux. En son rapport, l’expert a noté que eu égard à l’état de l’appartement Monsieur [G] ne peut plus vivre sur site. Une réfection du toit et des dommages est à envisager. Par ordonnance en date du 7 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné que Mr [A] soit condamné à effectuer les travaux de réparation de l’immeuble loué sous délai et sous astreinte, a autorisé Monsieur [G] à consigner les loyers entre les mains du bâtonnier, condamné Mr [A] à payer une provision de 5000 euros à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance subi et à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Des travaux ont été effectués. Toutefois les époux [G] se sont plaints d’un nouveau dégât des eaux. Estimant que toutes les difficultés n’avaient pas été levées et que le trouble de jouissance subi n’était pas réparé, par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, Monsieur et Madame [G] ont fait assigner Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de le voir condamner : - sous astreinte définitive et non comminatoire de 1000€ par jour de retard, à effectuer les travaux suivants : réparation définitive de la toiture et mise aux normes thermiques de l’appartement. - À leur payer la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, - 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile Outre les entiers dépens. Par jugement en date du 23 mai 2024, Monsieur [S] a été condamné à payer à Monsieur [G] et Mme [G] au titre du préjudice de jouissance la somme de 15 825 €, Provisions de 5000€ déduites ainsi que 1000€ titres de l’article 700 du Code de procédure civile. Les autres demandes ont été rejetées et les dépens réservés. Par jugement avant dire droit en date du 19 septembre 2024 rendu et auquel il convient de se référer pour l’historique de la procédure, il a été ordonné une expertise aux fins notamment de rechercher les causes des désordres, la nature et l’ampleur des travaux nécessaires pour y remédier avec évaluation chiffrée des préjudices subis. Le rapport d’expertise de Monsieur [P] [V] a été déposé en l’état au greffe le 22 Octobre 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience 21 mai 2026, date à laquelle seuls les demandeurs, représentés par leur avocat, ont comparu et ont déposé leurs conclusions aux fins de voir : - Condamner Monsieur [S], sous astreinte définitive et non comminatoire de 2000€ par jour de retard, à effectuer les travaux suivants : la réparation définitive de la toiture. - Condamner Mr [S] à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 60 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis 2018. - Le condamner à payer 6 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il conviendra de se reporter à la note d’audience et aux conclusions déposées par la partie demanderesse. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION : L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de réparation de la toiture L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En l’espèce, le rapport d’expertise rappelle notamment que quatre sinistres de dégâts des eaux sont intervenus aux dates suivantes : le 30 mai 2018, puis le 28 octobre 2019, puis le 18 mars 20 et enfin, le 31 janvier 2023. L’expert rappelle également que plusieurs entreprises et assurances, qui sont intervenus dans les travaux déjà réalisés jusqu’à ce jour, doivent être appelées en la cause, leurs responsabilités respectives étant susceptibles d’être mise en oeuvre. Or, à ce jour, si les demandeurs, toujours locataires du logement litigieux, demandent à Monsieur [S] d’effectuer de nouveaux travaux particulièrement importants s’agissant de la réfection complère de la toiture de l’immeuble, il convient de constater que l’expertise qui avait été diligentée en vue précisément de déterminer, avec davantage de précision, l’origine du dernier désordre, la nature et l’ampleur des travaux à réaliser en vue de remédier aux désordres constatés, n’a pu répondre aux questions soulevées. En outre, aucune des parties n’a mis en cause les entreprises dont la responsabilité était susceptible d’être engagée. Dès lors, la présente juridiction ne disposant pas des éléments d’appréciation supplémentaires constate que la demande formulée par Monsieur et Madame [G], bien que compréhensible demeure toujours imprécise, comme rappelé dans le jugement en date du 23 mai 2024 ayant ordonné le sursis à statuer en vue de l’expertise projetée. En outre, aucun élément nouveau justifiant d’un lien de causalité certain entre le dernier désordre constaté par PV de constat du 10 novembre 2023 et la nécessité d’une réfection de l’ensemble de la toiture de l’immeuble, n’a été rapporté. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur la demande de réparation au titre du préjudice de jouissance subi depuis 2018 Il convient de rappeler que par jugement mixte en date du 23 mai 2024, Monsieur [S] a déjà été condamné à payer à Monsieur [G] et Mme [G] au titre du préjudice de jouissance la somme de 15 825 €, que les autres demandes ont été rejetées et que seuls les dépens ont été réservés. Il n’est pas justifié d’un recours pendant sur la décision au fond ayant autorité de la chose jugée. Or, ce jugement, a pris en compte les quatre sinistres intervenus sur le logement loué, dont le dernier en date du 31 janvier 2023 et pour lesquels les locataires ont sollicité une indemnisation au titre du préjudice de jouissance qui leur a été accordée. Aucun élément n’est produit permettant de préciser le fondement de la nouvelle demande et les dates qui seraient concernées, d’autant que les locataires sont en droit de donner congé de ce logement sans préavis, compte tenu de la situation et de leur départ du logement déjà intervernu depuis plusieurs mois. En conséquence, la demande sera rejetée à ce titre. Sur les dépens et la demande au titre des frais irrépétibles Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. En l’espèce, la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ayant déjà été tranchée, dans la présente instance, par le dernier jugement en date du 23 mai 2024, cette demande sera rejetée. En revanche, il sera fait droit à la demande de voir condamner Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise avancés par Monsieur et Madame [G], soit la somme de 2478,20 euros selon facture en date du 16/10/2025.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant au fond, en matière des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Vu les jugements précédents en date des 23 mai 2024 et 19 septembre 2024, Vu rapport d’expertise de Monsieur [V] [P], reçu au greffe le 22 octobre 2025, REJETTE les demandes formulées par Monsieur et Madame [G] au titre de l’obligation de réfection de la toiture et d’indemnisation du trouble de jouissance, REJETTE les demandes formulées par Monsieur et Madame [G] au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [H] [S] aux entiers dépens de l’instance, y compris à régler à Monsieur [F] [G] et Madame [R] [N] épouse [G] les frais avancés par eux au titre de l’expertise judiciaire, soit la somme de 2 478,20 euros, selon facture en date du 16/10/2025. RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. La greffière, La vice-présidente, Marie-France PLUYAUD Carine VALIAMÉ