Tribunal judiciaire, jcp ctx, 31 juillet 2026 — n° 25/00887

EXPOSE DES FAITS : Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2002, régulièrement renouvelé depuis le 28 décembre 2007, Madame [C] [H] a signé un contrat de bail pour des locaux à usage d'habitation, situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 400 euros. Par acte du 27 novembre 2025, Madame [Q] [O] a fait assigner Madame [C] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PAU, pour obtenir : - le prononcé de la résolution du contrat du bail et l'expulsion de Madame [C] [H], conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du CPCE, y compris avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, - la condamnation de Madame [C] [H] au paiement de la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, Appelée à l’audience du 22 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 25 juin 2026. Madame [Q] [O], représentée par son avocat, a réitéré les termes de son exploit introductif d'instance. Madame [C] [H], représentée par son avocat, a sollicité le débouté de l’intégralité des demandes et reconventionnellement, une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation de la demanderesse aux dépens de l’instance. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il conviendra de se reporter à la note d’audience et à leurs conclusions respectives. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail Conformément aux dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si le ou les manquements d’une des parties au contrat de bail sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Conformément aux dispositions des articles L 521 - 3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. ..Si l’occupant a refusé 3 offres de relogement qui lui ont été faites à ce titre, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant. Madame [Q] [O] reproche à Madame [C] [H], de ne pas avoir quitté le logement loué tel que prévu malgré d’une part, l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 20 août 2025 intervenu sur ce logement et, d’autre part, les trois propositions de relogement qui lui ont été adressées mais qu’elle a refusées abusivement. Madame [C] [H] estime pour sa part que les trois logements qui lui ont été proposés ne comportaient pas une équivalence en termes de caractéristiques et que, dans tous les cas, ces logements n’étaient pas adaptés à ses besoins et à sa situation actuelle, notamment la présence de plusieurs animaux recueillis et vivant avec elle à son domicile. En l’espèce, il est incontestable que l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 20 août 2025 a rendu le logement, situé [Adresse 4] et occupé par Madame [C] [H], provisoirement interdit à la location,- le bailleur se trouvant privé par ailleurs de percevoir tout loyer-, et ce, jusqu’à finalisation des travaux de rénovation et de la levée de l’arrêté d’insalubrité. Il est constant que Madame [C] [H] s’est vue proposer à trois reprises un logement dans la même petite commune de [Localité 4], dont le parc locatif est particulièrement limité ; ce relogement ayant vocation à permettre la réalisation des travaux provisoires qui s’imposent au bailleur et pour lesquels la locataire ne s’opposer ou faire obstacle. Il convient de constater que les trois logements proposés par la bailleresse, bien que n’étant pas équivalents en superficie ou disposition au logement concerné par l’arrêté d’insalubrité, sont situés dans un secteur géographique équivalent et répondent parfaitement aux conditions légales de décence et de superficie d’un logement loué pour une seule personne, tel que prévu dans le contrat de bail initial conclu entre les parties. Madame [C] [H] ne justifie pas des raisons précises de son refus de logement et les dispositions légales et réglementaires n’imposent nullement au bailleur de prendre en compte, dans la recherche de relogement un local d’habitation pouvant recevoir plusieurs chiens et chats, au surplus lorsque le nombre de ceux-ci n’apparaissent pas compatibles avec une jouissance normale des lieux loués ou sont susceptibles de causer des nuisances tant dans l’habitation que pour le voisinage. Madame [C] [H] a elle-même transmis à la juridiction, par note en délibéré préalablement autorisée, la confirmation qu’elle détiendrait encore à ce jour dans le logement occupé au moins sept animaux (chiens et chats). Au surplus, il convient également de prendre en compte les constatations déjà effectuées par plusieurs témoins extérieurs ayant constaté notamment la présence de nombreux animaux vivant dans des conditions d’hygiène et de traitement susceptibles de qualifier, sur le plan civil, un manquement grave du locataire à ses obligations d’entretien et de jouissance conforme à la destination des locaux loués : - le rapport Etat des lieux effectué par le cabinet [Q] Habitat (page 2) : “En sus des odeurs d’humidité de “maison renfermée”, celles liées à la présence d’animaux assez nombreux amplifient une ambiance olfactive fort nauséabonde ; de plus, incontestablement l’entretien du logement est inexistant”; - le cabinet LDM DIAGNOSTIC (attestation du 24/04/2026) : “en 2023 .. excréments d’animaux nombreux , moisis jonchant le sol, animaux enfermés dans une pièce et mal soignés”, puis “lors d’une 2nde intervention en avril 2026, une forte odeur d’excréments dès l’extérieur, Des flaques d’urine et des excréments toujours présents au sol, toutes les litières de chats sont pleines d’excréments .. des planches en bois avec des clous rouillés sont tournées vers le haut posées au sol dans le jardin malgré la présence d’animaux et notamment d’un chien aveugle”. Madame [C] [H] ne peut valablement invoquer la présence de l’ensemble de ces animaux, y compris dans le cadre d’une association de refuge qu’elle aurait créée récemment; cette activité n’étant ni prévue dans le contrat de bail, ni même autorisée par le bailleur et apparaissant, au surplus, incompatible avec la destination des lieux loués. Il convient de constater que Madame [Q] [O] justifie, pour sa part, par l’ensemble de ses pièces, avoir respecté son obligation de recherches actives (avec versement d’arrhes non récupérés) et de relogement de sa locataire, conformes aux besoins essentiels de cette dernière et aux dispositions légales applicables. Madame [Q] [O] a également respecté son obligation de mise en oeuvre des travaux de rénovation, lesquels ne peuvent s’achever sans la libération effective des lieux par tout occupant. Dès lors, le refus opposé par Madame [C] [H] depuis plusieurs mois, d’accepter tous les logements qui lui ont été proposés dans la même commune, alors même que ces offres avaient été validées par les services de la DDTM et correspondaient aux besoins essentiels et aux possibilités de l’occupante et que cette dernière avait même accepté (lettre du 8/10/2025) avant de se rétracter (lettre du 26/10/2025) n’est pas légitime et constitue un manquement grave justifiant qu’il soit mis fin au contrat de bail. En conséquence, l’ensemble de ces éléments justifient que soit ordonné la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [Q] [O] et Madame [C] [H] et d'ordonner l’expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef. Sur l'enlèvement et la séquestration des meubles Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les délais de l'expulsion Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Q] [O] l’ensemble des frais qu’elle a du exposer pour faire valoir ses droits compte tenu du comportement de Madame [C] [H], il convient, en conséquence, de lui allouer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. Madame [C] [H], qui succombe supportera les dépens, y incluant le coût de l'assignation. L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection près le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties à effet du présent jugement, ORDONNE l'expulsion des lieux loués de Madame [C] [S] [P] veuve [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [C] [H] à payer à Madame [Q] [O] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [C] [H] aux dépens de l'instance, y incluant le coût de l'assignation, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Le Greffier, La vice-présidente, Marie-France PLUYAUD Carine VALIAMÉ