Tribunal judiciaire, jcp ctx, 31 juillet 2026 — n° 24/00563

* * * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2021, Madame [B] [Y] épouse [P], représentée par son mandataire, la Sarl ELIA - Immo 64 (intermédiaire de la Sarl Ma Gestion Locative MGL enseigne du GROUPE DÉPARTEMENT GESTION), a donné à bail à Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [X] [G] [H], un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 1] (64), moyennant un loyer mensuel de 625 euros, outre une provision sur charges de 125 euros. Un état des lieux d’entrée a été formalisé le 3 septembre 2021, selon rapport établi par la sarl Groupe Immo 64 et signé par les parties présentes. Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2021, Monsieur [E] [R] s’est porté caution solidaire notamment du règlement des loyers, charges, indemnités et réparations locatives. Par ordonnance de référé en date du 2 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a fait droit aux demandes de la bailleresse en constatant les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et a ordonné l’expulsion des locataires. Il a été en outre ordonnné notamment la condamnation solidaire des colocataires et de la caution solidaire au règlement de la somme de 4422,88 euros au titre de l’arriéré des loyers dus jusqu’à la date d’avril 2023, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le 30 mai 2023, Maître [S] [D], commissaire de justice à [Localité 1], a dressé un constat d’état des lieux de sortie, lequel a constaté notamment un état de saleté et plusieurs dégradations au sein du logement, libéré le même jour par Monsieur [I] [Z] et Monsieur [G] [H]. Madame [B] [Y] épouse [P], après consultation de son mandataire de gestion locative (MGL) a fait procéder aux travaux de remise en état de son logement qui se sont achevés au mois d’août 2023, pour un montant total de 9 123 euros, selon facture réglée le 18 septembre 2023. Par actes de Commissaire de Justice délivrés respectivement les 14,15,18 et 19 juillet 2024, Madame [B] [Y] épouse [P] a fait assigner au fond Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [X] [G] [H], Monsieur [E] [R] (caution), la Sarl GROUPE DÉPARTEMENT GESTION (gestion locative) et la Mutuelle Nationale des Constructeurs et Accédants à la Propriété - MNCAP (assurance) devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU, aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1193, 1217et 1240 du code civil : - Constater la qualité à agir de la demanderesse et rejeter la fin de non-recevoir soulevée en défense, - Condamner in solidum les ex-colocataires, la caution solidaire et l’assureur à payer la somme de 9123 € au titre des travaux de remise en état exposés pour remédier aux dégradations locatives constatées ; subsidiairement, la somme de 7816, 01 € (déduction faite dès 1306, 99 € pris en charge par la MNCAP). - Condamner la société GROUPE DÉPARTEMENT GESTION à lui transmettre le décompte locataires jusqu’à leur départ des lieux ainsi que le décompte des sommes prises en charge par l’assureur Garantie loyers impayés ainsi que celles qui lui ont été reversées et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - Condamner in solidum les ex-colocataires et la caution solidaire à payer la somme de 3 655,90 € au titre de la régularisation de charges et de loyers restant impayés au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité pour agir L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [E] [R] considèrent que la procédure serait irrégulière et que la demanderesse n’aurait ni intérêt ni qualité à agir compte tenu du mandat de gestion locative qu’elle aurait donné à la société Groupe Immo 64 lequel ne serait pas dans la cause. Or, il résulte précisément du contrat de bail en date du 3 septembre 2021 que Madame [B] [Y] épouse [P] a bien la qualité de bailleur et qu’elle a donc évidemment intérêt et qualité pour agir en règlement des loyers et indemnités qu’elles estime lui être dus par ses ancierns co-locataires et leur caution ; le seul fait d’avoir pu mandater une agence immobilière, notamment lors de la durée du contrat de bail concerné, ne faisant nullement obstacle à sa qualité pour agir seule en justice. Au surplus, par note en délibéré préalablement autorisée, reçue le 26 mai 2026, Me GUILLEVIC, avocat de la société GROUPE DÉPARTEMENT GESTION a clarifié et confirmé la qualité pour agir de cette dernière ; la Sarl ELIA - Immo 64 ayant été l’intermédiaire de la Sarl Ma Gestion Locative qui est une enseigne du GROUPE DÉPARTEMENT GESTION. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la partie défenderesse sera rejetée. Sur la demande au titre des réparations locatives Aux termes de l'article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Selon ce même texte, il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret au Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur. L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. En application de l’article 4 du décret n°201–382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. En l’espèce, l'état des lieux d'entrée contradictoire a été effectué le 3 septembre 2021 et l’objet d’un rapport détaillé rédigé par le Groupe immo 64, précisant de l’état du logement pour chaque pièce avec photos à l’appui. Il ne peut être sérieusement discuté la valeur probatoire des constats effectués lors de l’état des lieux de sortie, celui-ci ayant été réalisé de manière contradictoire (les deux co-locataires ayant été présents ou représentés) et dressé, au surplus, par un commissaire de justice. Le procès-verbal du 30 mai 2023 relève ainsi, outre un défaut de propreté et d’entretien des lieux par les co-locataires, un état dégradé du logement notamment sur les murs, plafonds, sols et meubles de l’ensemble des pièces du logement. Les réparations et remises en état nécessaires ont été évaluées par le bailleur, selon devis puis facture, à la somme totale de 9 123 euros. Au regard de la durée de la location de près de 21 mois, de l’état des lieux d’entrée (indiquant des murs et plafonds en bon état ou en état neuf selon les pièces) et de l’état des lieux de sortie (indiquant notamment des traces et salissures sur les pans de murs de l’ensemble des pièces, des traces diverses de doigts, excréments de mouches sur les plafonds ou a minima en état d’usage), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté sur la prestation de réfection des peintures intérieures et de réduire le montant réclamé à la somme de 6189,75 euros. En outre, au regard de l’absence d’entretien manifeste des locaux durant le temps de la location et de l’état du logement qui n’a pas été laissé dans un état de propreté acceptable, il sera fait droit à la demande de remboursement intégral du nettoyage de l’appartement ainsi que des autres frais détaillés (protection des sols et meubles et frais de déplacement du prestataire) dans la facture en date du 18/09/2023 établie par la société Lages, soit la somme de 870 euros. Il convient donc de retenir le montant total de 7 059,75 euros auquel sera déduit le montant du dépôt de garantie (625 euros) et le montant versé par l’assurance (1306,99 euros), soit la somme totale de 5102,76 euros. La demanderesse ne démontre pas que son contrat d’assurance signé avec la MNCAP obligerait cette dernière à régler les détériorations mobilières du logement, ce qui apparaît,en outre exclu par l’article 10.4 dudit contrat ; dès lors la MNCAP ne sera pas condamnée solidairement à régler cette somme. En revanche, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [I] [Z], Monsieur [X] [G] [H], en leurs qualités de co-locataires et Monsieur [E] [R], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 5102,76 euros, au titre des réparations locatives dues au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande au titre des loyers et charges impayés Au titre des dispositions de l’article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. En l’espèce, il ne résulte pas des pièces communiquées par la demanderesse qu’un décompte précis par locataire puisse démontrer le fondement de sa demande de règlement d’un solde de loyers et charges pour un montant de 3655,90 euros ; ce que consent à reconnaître Madame [P] qui sollicite, elle-même, la condamnation sous astreinte de l’agence locative représentée par le Groupe Département Gestion, à lui communiquer : le décompte des sommes prises en charge par l’assureur Garantie loyers impayés ainsi que celles qui lui ont été reversées. En outre, la précédente ordonnance, constituant déjà un titre exécutoire, avait ordonné la condamnation solidaire des colocataires et de la caution solidaire au règlement de la somme de 4422,88 euros au titre de l’arriéré des loyers dus jusqu’à la date d’avril 2023.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant au fond, en matière des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir , CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [I] [Z], Monsieur [X] [G] [H] et Monsieur [E] [R], à payer à Madame [B] [Y] épouse [P] la somme de 5102,76 euros, au titre des réparations locatives dues au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. DECLARE irrecevable la demande formulée par Madame [P] au titre des loyers et charges impayés ; REJETTE le surplus des demandes, DEBOUTE les parties de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles ; CONDAMNE Madame [B] [Y] épouse [P] à régler à la Mutuelle Nationale des Constructeurs et Accédants à la Propriété - MNCAP la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. La greffière, La vice-présidente, Marie-France PLUYAUD Carine VALIAMÉ