Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 25/03289

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 août 2022, M. [F] [I] [L] [E] a loué, par l’intermédiaire de l’agence FONCIA MARNE LA VALLEE, à M. [P] [M], un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 840 euros hors charges. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi amiablement le 30 août 2022. Par mail en date du 1er juillet 2024, M. [P] [M] a signalé à l’agence immobilière FONCIA la chute du ballon d’eau chaude intervenue le jour même à 18h35. Il a déploré l’absence de réponse du propriétaire malgré trois appels de sa part et son intention de solliciter en urgence un plombier, précisant qu’il partait le lendemain en vacances. Il a ajouté qu’il comptait avancer les frais de réparation et transmettre la facture au bailleur pour le remboursement. La société GOLD’Z BATIMENT a procédé en urgence au remplacement du ballon d’eau chaude selon facture du 1er juillet 2024 pour un montant de 1 611, 50 euros au nom de M. [P] [M]. Ce dernier a adressé à plusieurs reprises des courriers au bailleur pour solliciter le remboursement de cette facture. Par courrier recommandé en date du 27 août 2024, M. [M] a donné congé pour le 30 septembre 2024. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi amiablement le 4 octobre 2024. M. [M] a restitué les clefs le même jour. Le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’absence de conciliation le 16 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, M. [P] [M] a fait assigner M. [F] [I] [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,de : condamner M. [F] [I] [L] [E] à lui payer la somme de 1611,50 euros en remboursement du coût du remplacement du ballon d’eau chaude, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,condamner M. [F] [I] [L] à lui payer la somme de 840 euros au titre de restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner M. [F] [I] [L] à lui payer la somme de 588 euros correspondant au 10 pourcent de majoration de retard à compter du 5 décembre 2024 et arrêté au 5 juillet 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,après addition et compensation fixer la créance de M. [P] [M] à la somme de 2 077,73 euros et au besoin condamner M. [F] [I] [L] à payer cette somme,condamner M. [F] [I] [L] à payer la somme de 1 600,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026, après quatre renvois ordonnés, dont trois du fait du défendeur. Celui-ci a sollicité le renvoi à deux reprises et le dernier renvoi ordonné le 7 avril 2025 s’explique en raison de la venue à l’audience d’un juriste de la société de M. [F] [I] [L] [E] muni d’un pouvoir pour représenter ce dernier, alors que cette personne ne fait pas partie des personnes listées à l’article 762 du code de procédure civile pour représenter le défendeur, M. [I] [L] étant convoqué à titre personnel en qualité de bailleur et non de gérant de sa société. A cette audience, M. [P] [M], représenté par son conseil, dépose des conclusions par le greffe. Il maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance mais actualise la créance correspondant au 10 % de majoration de retard dans la restitution du dépôt de garantie à la somme de 1 344 euros arrêté au 5 avril 2026 et sa créance totale après compensation à la somme de 2 833,73 euros. Il vise les articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989.

MOTIVATION DE LA DÉCISION - Sur le remboursement des travaux pris en charge par le locataire : Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. En cas d’urgence, le preneur qui a exécuté seul les travaux dont le bailleur est tenu peut obtenir le remboursement des sommes engagées. En l’espèce, il ressort du rapport d’intervention du plombier de la société GOLD’Z BATIMENT du 1er juillet 2024 que le ballon d’eau chaude n’était plus en bon état d’usage et de fonctionnement puisqu’il est décrit comme « fortement entartré », ce qui entraîne notamment un dysfonctionnement du système d’eau chaude. Conformément à l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, les réparations du ballon d’eau chaude incombe donc au bailleur. Le demandeur soutient tout d’abord avoir obtenu préalablement à l’intervention du plombier l’accord verbal du bailleur et produit à ce titre : - une capture d’écran de son téléphone démontrant qu’il a échangé avec le « numéro [XXXXXXXX02] » le jour de l’incident durant 54 secondes, - un SMS envoyé le même jour au même numéro de téléphone, - deux mails envoyés le 1er juillet 2024 par le locataire à la société FONCIA à 18h35 puis à 21h30 Il ressort de ces pièces qu’aucun élément ne permet de rattacher le numéro de téléphone « [XXXXXXXX02] » au propriétaire, ce dernier n’étant pas présent à l’audience pour le confirmer. Au demeurant, le simple fait que le locataire et le propriétaire ait échangé au téléphone le jour de l’incident ou que M. [M] évoque la venue du plombier par SMS à son propriétaire ne démontre nullement l’accord préalable du bailleur. En outre, la lecture des deux mails adressés à l’agence permet de constater que M. [M] n’est pas parvenu à joindre ni l’agence ni le propriétaire et qu’il s’estime dans l’obligation de faire appel en urgence à un plombier, qui lui a préconisé le remplacement du ballon d’eau chaude. Il n’existe aucun document, SMS ou mail, émanant du défendeur faisant référence à un accord préalable donné par ce dernier pour l’intervention du plombier et l’avancement des sommes par le locataire. Dans ces conditions, M. [M] échoue à rapporter la preuve d’un accord préalable de M. [I] [L] pour rembourser la facture du plombier du 1er juillet 2024 de remplacement du ballon d’eau chaude. Par ailleurs, le demandeur soutient qu’il était en droit de faire procéder à ces travaux sans l’accord du bailleur et de lui réclamer le remboursement en raison de l’existence d’une urgence. Il ressort des documents produits aux débats que M. [M] avait une réservation d’un vol d’avion le lendemain à 11h55 pour partir à l’étranger durant 5 jours. L’examen des différents mails adressés à l’agence immobilière et la main courante déposée au commissariat le 11 juillet 2024 montre que le locataire explique de manière constante avoir découvert le 1er juillet en ouvrant le placard que la porte maintenait le ballon d’eau chaude en lieu et place des fixations habituelles, de sorte qu’il avait dû le retenir jusqu’à l’intervention d’un plombier de peur qu’il n’éclate au sol et ne créé des dommages. Ces explications sont corroborées par le rapport d’intervention en date du 31 juillet 2024 du plombier ayant procédé au remplacement qui décrit un ballon de 200 litres « fortement entarté, provoquant un surpoids ayant entraîné la défaillance des fixations murales », le professionnel identifiant « un risque du chute du ballon et de dysfonctionnement du système de chauffage d’eau » comme conséquences de cet incident. Dès lors qu’un risque de chute d’un ballon d’eau chaude de 200 litres est identifié par le professionnel ayant procédé au remplacement, l’urgence des travaux est caractérisée, compte-tenu des dégâts susceptibles d’être occasionnés par la chute d’un ballon d’eau chaude dans le logement, alors que le locataire devait quitter son logement dès le lendemain matin. M. [I] [L] sera donc condamné à payer la somme de 1 611,50 euros à M. [M]. -Sur la restitution du dépôt de garantie : Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. [...] Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives. En l’espèce, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le four, le micro-onde, le réfrigérateur et la cuvette des WC n’ont pas été nettoyés, et que certains équipements sont cassés ( serrure de la portée d’entrée de la salle de bain, la douchette mal fixée et le chauffage électrique dans salle de bain descellé).

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, FIXE le montant dû par M. [P] [M] à M. [F] [I] [L] [E] au titre de la dette locatif et des réparations, après déduction du dépôt de garantie, à la somme de 221,77 euros ; FIXE le montant dû par M. [F] [I] [L] [E] à M. [P] [M] à la somme de 1 611, 50 euros; ORDONNE la compensation des créances ; CONDAMNE M. [F] [I] [L] [E] à verser à M. [P] [M] la somme de 1 389,73 euros, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [F] [I] [L] [E] aux entiers dépens de la présente instance ; CONDAMNE M. [F] [I] [L] [E] à payer la somme de 600 euros à M. [P] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.