Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 25/03993

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société 1001 VIES HABITAT a loué à Mme [P] [R] [T] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer révisable de 827,07 euros par mois, charges comprises. Le 12 septembre 2023, la locataire a été victime d’un dégât des eaux au sein de son appartement entraînant des infiltrations au niveau de la salle à manger et de deux chambres. Le cabinet EUREXO, mandaté par l’assureur de Mme [P] [R] [T] [J], a déposé son rapport d’expertise le 13 octobre 2023. Par courrier recommandé distribué le 19 novembre 2024, Mme [P] [R] [T] [J] a communiqué à la société 1001 VIES HABITAT un procès-verbal de commissaire de justice démontrant la persistance d’humidité et de moisissures au sein du logement depuis le dégât des eaux. Elle a mis en demeure la bailleresse de faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse dont la défaillance est à l’origine des désordres constatés selon le rapport d’expertise. Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, Mme [P] [R] [T] [J] a fait assigner la société 1001 VIES HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de : - la condamner, prise en la personne de son représentant légal, à effectuer les travaux de remise en état du toit - terrasse situé en dessus de l’appartement de Mme [P] [R] [T] [J] de façon à supprimer les infiltrations occasionnées à l’appartement de la requérante dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, - assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour de l’expiration du délai accordé pour faire les travaux jusqu’à la complète réalisation de ces derniers, - juger que le juge des contentieux de la protection est compétent pour se réserver la liquidation de l’astreinte - juger qu’à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète réalisation des travaux par le bailleur, Mme [T] [J] sera dispensée de régler ses loyers - condamner la société 1001 VIES HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Mme [T] [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile - condamner la société 1001 VIES HABITAT prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du procès-verbal de constat réalisé par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 Après renvois, l'affaire a été appelée et plaidée une première fois à l'audience du 17 février 2025. Il est ressorti des débats que le dernier procès-verbal du 13 février 2026 démontrait une persistance des infiltrations alors que les travaux d’étanchéité du toit terrasse avaient été réalisés à compter du 31 juillet 2025 et terminés le 13 octobre 2025. Il a été fait droit à la demande de renvoi formée par la partie défenderesse afin de lui permettre d’établir l’origine des désordres et la nature des travaux à réaliser en obtenant le rapport d’intervention de la société ayant procédé aux travaux. L’affaire a été de nouveau retenue et plaidée à l’audience du 26 mai 2026, au cours de laquelle la société défenderesse a expliqué ne pas être parvenue à obtenir le rapport d’intervention. Mme [P] [R] [T] [J], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et fonde ses prétentions sur les articles 6, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 et 1425-1 du code de procédure civile, et 1221 du code civil.

MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur la demande réalisation des travaux sous astreinte : Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires: - Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. - Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. - Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. - La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. - Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. - Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il ressort des pièces versées au débat et notamment du constat du rapport d’expertise définitif MACIF, du procès-verbal du commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, 9 décembre 2025 et 13 février 2026 et des devis et factures produites par la société défenderesse les éléments suivants : Aux termes du rapport d’expertise définitif que le sinistre dégâts des eaux résulte d’une infiltration d’eau pluviale due à une défaillance d’étanchéité de la toiture terrasse du logement situé au dessus de celui de la requérante, appartenant également au bailleur. Il est relevé que le taux d’humidité est de 52 % et que des dégradations type peinture projetée, auréole, coulure, décollement de peinture sont identifiées dans la salle séjour et dans les deux chambres. Il est précisé que le coût des réparations est évalué à 1 686,88 euros mais que l’indemnisation ne peut pas être remboursée à la requérante tant que la cause du sinistre (absence d’étanchéité du toit terrasse) n’est pas supprimée. Il ressort du premier constat de commissaire de justice du 13 septembre 2024 que des traces noirâtres de type humidité moisissure ainsi qu’une infiltration à droite de la fenêtre sont présentes au plafond du salon. Dans la première chambre à droite du salon, au plafond la peinture est écaillée, boursouflée et gondolée, et deux fissures sont présentes ainsi que des tâches noirâtres tout le long de l’arrête du plafond. Dans la chambre accolée à la salle de bain, le commissaire mentionne la présence d’une fissure importante au plafond en partie centrale, d’une peinture qui s’écaille et boursouflée, un angle entièrement noirci,une peinture cloquée et écaillée, des traces de coulure sur les murs et et des traces de moisissures le long de l’arête des murs. Dans la salle de bain, il y a une auréole avec des tâches noirâtres de type moisissure. Enfin dans la chambre à droite du couloir, l’angle du plafond est noirci et des tâches de moisissures sont présentes. En partie basse du mur, à droite de la fenêtre, il y a des tâches noirâtres de type moisissure. La société défenderesse justifie par la production du bon de commande en date du 31 juillet 2025 avoir programmé des travaux d’étanchéité de la terrasse entre le 31 juillet 2025 et le 29 août 2025 dans l’immeuble litigieux. Toutefois, la lecture des procès-verbaux de commissaire de justice postérieurs, et notamment de celui du 13 février 2026 démontrent que les dégâts constatés par le commissaire de justice en septembre 2025 se sont empirés et que de nouvelles traces de moisissures sont apparues. Ainsi, il ressort de ces procès-verbaux que depuis la fin des travaux intervenu en octobre 2025 selon la société défenderesse, dans la chambre à droite du salon, un morceau de peinture au plafond est tombé, ainsi qu’un morceau de crépi de plafond. Après avoir touché le plafond, le commissaire de justice constate que celui-ci est humide, ce qui est corroboré par le relevé des mesures qui constate des valeurs entre 454 et 786 qui correspondent à un environnement humide voire mouillé selon le tableau produit au procès-verbal. De la même manière, dans la chambre accolée à la salle de bain, au pied du lit un sceau d’eau avec un fond d’eau est présent et une partie de la peinture du plafond est tombée. De l’eau est présente sur la fissure importante au plafond et des valeurs comprises entre 778 et 936 sont relevés sur toute la longueur de la fissure. Il est relevé que le plafond et les murs sont plus dégradés que lors du dernier passage. Concernant la salle de bain, le commissaire de justice précise que la VMC fonctionne correctement. Ainsi, le logement présente ainsi de manière certaine des caractères d'indécence, dont l’origine a été identifiée par le rapport d’expertise de septembre 2023 comme étant l absence d’étanchéité du toit terrasse du logement situé au-dessus de celui de la requérante, appartenant aussi à la bailleresse. Si entre temps, la bailleresse soutient avoir effectué les travaux préconisés par l’expert, elle n’en rapporte pas la preuve, le simple bon de commande versé aux débats ne démontre nullement leur réalisation ni la tâche exacte des travaux réalisés, étant précisé que ce document ne précise pas l’appartement concerné par les travaux envisagés mais seulement l’immeuble. La préjudice qui en résulte pour la locataire justifie que la société bailleresse soit condamnée à faire des travaux de remise en état propres à faire cesser les infiltrations dans un délai de délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du 1er jour de l’expiration du délai accordé pour faire les travaux, et ce dans la limite de 90 jours, Il n’y a pas lieu de dire que le juge des contentieux de la protection sera compétent pour liquider ladite astreinte. - Sur la demande de suspension ou, de réduction du loyer L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers. L'article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la société 1001 VIES HABITATS à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans une limite de 90 jours, les travaux de remise en état du toit-terrasse situé au-dessus de l’appartement de Mme [P] [R] [T] [J] de nature à supprimer les infiltrations occasionnées à l’appartement de la requérante situé [Adresse 6] [Localité 5]) ; REJETTE la demande de Mme [P] [R] [T] [J] tendant à dire que le juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation de l’astreinte ; ORDONNE la réduction du loyer de 50%, soit 467,76 euros par mois à compter du prononcé de la présente décision (échéance du mois d’août 2025), jusqu'au parfaitement achèvement des travaux, FIXE le préjudice subi par Mme [P] [R] [T] [J] à la somme de 1 000 euros ; FIXE le montant de la dette locative à la somme de 1 205, 45 € (décompte arrêté au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus) ; ORDONNE la compensation des créances ; CONDAMNE Mme [P] [R] [T] [J] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 205 ,45€, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT à verser à Mme [P] [R] [T] [J] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.