Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/00788

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2023, la SCI [C], représentée par la SEM CDC HABITAT en vertu d’un mandat de gestion locative en date du 1er mars 2022, a loué à Mme [Z] [I] et M. [P] [E], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation et deux emplacements de stationnement, n°172 et n°173, situés [Adresse 5], [Adresse 6], 3ème étage, porte B303 – 77190 Dammarie-les-Lys, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 015,00 € outre 172,46 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 498,99 € au titre des loyers et charges échus mois de juin 2024 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 juin 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT, a fait assigner Mme [Z] [I] et M. [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,faire application des articles L.433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R.433-7, R.441-1 et suivants et R. 451-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatifs au sort du mobilier,condamner les locataires à payer la somme de 6 895,85 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 498,99 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majorés de 10 % jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 janvier 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT et représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 973,24 €, au titre des loyers et charges échus au 26 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Cités par actes délivrés à sa personne pour Mme [Z] [I], et à tiers pour M. [P] [E], sont représentés par leur avocat qui ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités sur 36 mois. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il conteste le paiement des frais de contentieux et des frais irrépétibles. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT, verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 26 mai 2026, la dette locative de Mme [Z] [I] et M. [P] [E] s’élève à la somme de 4 227,32 € (soit la somme de 4 973,24 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 745,92 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [Z] [I] et M. [P] [E] conjointement au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 juin 2024 pour la somme de 2 498,99 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Mme [Z] [I] et M. [P] [E] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 70,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, le contrat de bail du 21 janvier 2023 unissant les parties stipule en son article 15 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Pour régler les causes du commandement de payer délivré le 11 juin 2024, M. [A] [N] disposait d’un délai légal de deux mois, expirant le lundi 12 août 2024, soit le premier jour ouvrable suivant le 11 août 2024 qui est un dimanche. La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 13 août 2024. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d'attirer l'attention de Mme [Z] [I] et M.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE Mme [Z] [I] et M. [P] [E] à verser à la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT, la somme de 4 227,32 € (décompte arrêté au 26 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 2 498,99 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Mme [Z] [I] et M. [P] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2023 entre la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT, d'une part, et Mme [Z] [I] et M. [P] [E], d'autre part, concernant le logement et les emplacements de stationnement n°172 et n°173, situés au [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 août 2024 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [Z] [I] et M. [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [Z] [I] et M. [P] [E] soient condamnés conjointement à verser à la SCI [C], agissant par son mandataire la SEM CDC HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE Mme [Z] [I] et M. [P] [E] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.