Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/00830

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2014, la SA d’HLM VILOGIA a loué à Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 5], logement 07300, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 497,17 € hors charges, outre 246,10 € de provision pour charges. En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2014, la SA d’HLM VILOGIA a également loué à Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] un garage n°073088 emplacement n°B007 situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 40,00 € hors charges, outre 2,20 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 294,17 € au titre des loyers et charges échus au 6 octobre 2025. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juillet 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 986,50 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 294,17 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,laisser la possibilité au bailleur de procéder aux régularisations de charges,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisable comme il l’aurait été en cas de poursuite du bail, jusqu'à la libération complète des lieux, et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,laisser la possibilité aux bailleurs de procéder aux régularisations de chargescondamner les locataires solidairement à payer la somme de 433,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 janvier 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, la SA d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 238,33 €, au titre des loyers et charges échus au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires. Elle fait savoir qu’il y a une reprise de paiement des loyers de la part de Mme [Y] [M] depuis novembre 2025. Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour Mme [Y] [M] , et à l’étude de commissaire de justice pour M. [W] [A] [Q], seule M. [W] [A] [Q] est représentée par son conseil. Elle justifie qu’une décision de recevabilité a été rendue le 7 mai 2026 par la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne, laquelle a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA d’HLM VILOGIA verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mai 2026, la dette locative de Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] s’élève à la somme de 6 275,01 € (soit la somme de 7 238,33 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 963,32 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] solidairement au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 octobre 2025 pour la somme de 4 294,17 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. Concernant la demande relative à la régularisation de charges, il convient de préciser que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur d’y procéder une fois par an selon des conditions définies. Il n'y a donc pas lieu d’autoriser le bailleur pour l’avenir à le faire, cette possibilité étant prévue par la loi. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Cependant, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE solidairement Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 6 275,01 € (décompte arrêté au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2025 sur la somme de 4 294,17 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 50 euros chacune jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement le concernant ; ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2014 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], d'autre part, concernant le logement 07300 situé au [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2014 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], d'autre part, concernant le parking n°073088 emplacement n°B007 situé [Adresse 7] à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ; SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE Mme [Y] [M] et M.