Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/00926

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 mars 2022, la SA d’HLM VILOGIA a loué à M. [K] [Q] et Mme [B] [Q], qui se sont engagés solidairement, un logement [Adresse 7] situé [Adresse 8] à [Localité 5] , moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 827,48 €. En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2024, la SA d’HLM VILOGIA a également loué à M. [K] [Q] et Mme [B] [Q], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement 052412 situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 11,00 € hors charges, outre 3,50 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 148,92 € au titre des loyers et charges échus au 20 février 2025 et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 février 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux pour impayés et défaut de justificatif de l’assurance contre les risques locatifs,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 277,50 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 148,92 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,laisser la possibilité au bailleur de procéder aux régularisations de charges,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 433,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 janvier 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, la SA d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 437,11 €, au titre des loyers et charges échus au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise qu’il y a une reprise du paiement des loyers et ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires. Cités par actes délivrés à personne pour M. [K] [Q], et à domicile pour Mme [B] [Q], seule Mme [B] [Q] est représentée par son conseil. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 40 euros. Elle sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais. Elle expose vivre seule dans le domicile, son conjoint étant parti suite à des violences commises à son encontre.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA d’HLM VILOGIA verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mai 2026, la dette locative de M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] s’élève à la somme de 987,50 € (soit la somme de 1 437,11 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 449,61 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] solidairement au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Concernant la demande relative à la régularisation de charges, il convient de préciser que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur d’y procéder une fois par an selon des conditions définies. Il n'y a donc pas lieu d’autoriser le bailleur pour l’avenir à le faire, cette possibilité étant prévue par la loi. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] un échelonnement de la dette sur une durée de 25 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 40,00 € euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. - Sur l'acquisition des clauses résolutoires Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1e et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, les contrats en date des 25 mars 2022 et 20 novembre 2024 unissant les parties stipulent respectivement en leur article clause résolutoire et article 11 »clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 29 avril 2025. - Sur la suspension des effets des clauses résolutoires Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE solidairement M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 987,50 € (décompte arrêté au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 24 mensualités de 40,00 € chacune et une 25e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2022 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et M. [K] [Q] et Mme [B] [Q], d'autre part, concernant le logement [Adresse 7] situé [Adresse 8] à [Localité 5] sont réunies à la date du 29 avril 2025 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2024 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et M. [K] [Q] et Mme [B] [Q], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement 052412 situé [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 29 avril 2025 ; SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [K] [Q] et Mme [B] [Q] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.