Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/01445

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 mars 2017, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à [R] [O] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 416,60 € hors charges, outre 237,08 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 680,40 € au titre des loyers et charges échus, arrêté au 7 novembre 2025. Les impayés de loyer ont été signalés le 25 août 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2026, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner [R] [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 2 323,46 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26/01/26 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 680,40 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 février 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT , représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 047,57 €, au titre des loyers et charges échus au 18 mai 2026 terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise qu’il y a une reprise de paiement des loyers courants et affirme s’en rapporter quant à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, [R] [O] [H] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle justifie bénéficier d’une décision de la commission de surendettement de Seine et Marne en date du 12 février 2026 de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, incluant la dette locative. Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026. A la demande du magistrat, le conseil de la société demanderesse a fait parvenir par mail du 2 juin 2026, au terme duquel il souligne que l’enrôlement de l’assignation a été faite avant le 1er mars 2026 de sorte que le paiement du timbre fiscal n’était pas obligatoire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 août 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 24 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 1er juin 2026, la dette locative de [R] [O] [H] s’élève à la somme de 2 539,95 € (soit la somme de 3 047,57 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 272,13 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 novembre 2025 pour la somme de 1 680,40 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Cependant, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Compte tenu de la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement, du recours exercé par la bailleresse contre cette décision le 27 avril 2026, de la situation financière du locataire et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d'accorder à Mme [R] [O] [H] un échelonnement de la dette et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, jusqu’au jugement statuant sur la contestation. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, le contrat de bail du 8 mars 2017 unissant les parties stipule en son article Article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 janvier 2026. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE [R] [O] [H] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 2 539,95 € (décompte arrêté au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2025 sur la somme de 1 680,40 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE [R] [O] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 100 euros chacune jusqu'à le jugement statuant sur les contesations ; ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2017 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT,d'une part, et [R] [O] [H], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] [Localité 6] sont réunies à la date du 14 janvier 2026 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour [R] [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TROIS MOULINS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que [R] [O] [H] soit condamnée à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [R] [O] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.