Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/01531

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 août 2022, Mme [A] [Q] veuve [T] et M. [B] [T] ont loué à compter du 8 août 2022 à M. [S] [F] [I] un local à usage d'habitation Lot n°2034 au 1er étage, Bâtiment A et un emplacement de parking lot n°2.005 situés [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 021,00 € hors charges, outre 70,00 € de provision pour charges. Suite au décès de M. [B] [T] survenu le 16 octobre 2023, et suite à l’acte de notoriété dressé le 12 décembre 2023, la propriété du bien a été devolue à Mme [A] [Q] veuve [T], bénéficiaire de la clause d’attribution intégrale en toute propriété de la communauté en cas de prédécès. Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, Mme [A] [Q] veuve [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 197,86 € au titre des loyers et charges échus, arrêté au 8 juillet 2025 La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juillet 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, Mme [A] [Q] veuve [T] a fait assigner M. [S] [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaires ou forcéssupprimer le délai de deux mois visé à l’article L. 412-1 du code de procédure civile d’exécutioncondamner le locataire à payer la somme de 6 032,68 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 197,86 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 1 440,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 30 janvier 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, Mme [A] [Q] veuve [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle n’actualise pas sa créance oralement à l’audience et déclare s’en rapporter aux termes de son assignation. Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [S] [F] [I] ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026. A la demande du magistrat, le conseil de la partie demanderesse a transmis par mail du 15 juillet 2026 les pièces mentionnées dans le bordereau de l’assignation.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 30 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il sera précisé que le montant mentionné dans décompte actualisé produit par la partie demanderesse à l’audience ne peut être pris en compte, celle ci n’ayant pas actualisé le montant de sa créance oralement. En l'espèce, Mme [A] [Q] veuve [T] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 21 janvier 2026, la dette locative de M. [S] [F] [I] s’élève à la somme de 5 325,21 € (soit la somme de 6 032,68 euros réclamée lors de l'assignation, diminuée d'un montant de 707,47 € euros correspondant à des frais injustifiés tels que les taxes d’ordures ménagères et les régularisations de charges ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 juillet 2025 pour la somme de 4 197,86 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est demandée en application de l'article 1343-2 du code civil, sera ordonnée. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, le contrat de bail du 2 août 2025 unissant les parties stipule en son article VIII. Clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 septembre 2025. - Sur l’expulsion L’expulsion de M. [S] [F] [I] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [S] [F] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. M. [S] [F] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [S] [F] [I] à verser à Mme [A] [Q] veuve [T] la somme de 5 325,21 € ( terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 4 197,86 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2022 entre Mme [A] [Q] veuve [T] et M. [B] [T], d'une part, et M. [S] [F] [I], d'autre part, concernant le logement situé au Lot n°2034 au 1er étage, Bâtiment A et un emplacement de parking lot n°2.005 situés [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 24 septembre 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [S] [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [S] [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [A] [Q] veuve [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [S] [F] [I] à verser à Mme [A] [Q] veuve [T] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE M. [S] [F] [I] à verser à Mme [A] [Q] veuve [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [S] [F] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.