Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/01738

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2021, M. [C] [M] et Mme [J] [H] épouse [M] ont loué à Mme [U] [A] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 790,00 € outre 90,00 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, M. [C] [M] et Mme [J] [M] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 150,08 € au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 novembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, M. [C] [M] et Mme [J] [M] ont fait assigner Mme [U] [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 2 838,09 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 150,08 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 mars 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, M. [C] [M] et Mme [J] [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 087,01 €, au titre des loyers et charges échus au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Les demandeurs précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [U] [A] [P] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle explique avoir repris les paiements et que seules deux mensualités n’ont pas été réglées, dans une période où elle ne disposait pas de revenu. Elle précise percevoir un revenu de 2 300 €, et avoir deux enfants à charge. Elle bénéficie d’un arrêt maladie d’un an et demi. Elle souhaite se maintenir dans les lieux. Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 30 avril 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 26 novembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 5 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par les bailleurs est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [C] [M] et Mme [J] [M] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 18 mai 2026, la dette locative de Mme [U] [A] [P] s’élève à la somme de 3 087,01 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 novembre 2025 pour la somme de 2 150,08 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Mme [U] [A] [P] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, le contrat de bail du 26 novembre 2021 unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Pour régler les causes du commandement de payer délivré le 25 novembre 2025, M. [E] [S] disposait d’un délai légal de deux mois, expirant le lundi 26 janvier 2026, soit le premier jour ouvrable suivant le 25 janvier 2026 qui est un dimanche. La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 27 janvier 2026. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE Mme [U] [A] [P] à verser à M. [C] [M] et Mme [J] [M] la somme de 3 087,01 € (décompte arrêté au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 25 novembre 2025 sur la somme de 2 150,08 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Mme [U] [A] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois SCHEIDER Règlements réguliers à cette date, entre le 28 et 31 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2021 entre M. [C] [M] et Mme [J] [M], d'une part, et Mme [U] [A] [P], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 27 janvier 2026 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [U] [A] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [M] et Mme [J] [M] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [U] [A] [P] soit condamnée à verser à M. [C] [M] et Mme [J] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE Mme [U] [A] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.