Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/02470

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2025, M. [S] [A] a loué à M. [Y] [D] [I] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 745,96 € outre 95,00 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, M. [S] [A] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 058,57 € au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 décembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, M. [S] [A] a fait assigner M. [Y] [D] [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 5 647,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 058,57 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 mars 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, M. [S] [A], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 6 638,37 €, au titre des loyers et charges échus au 18 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Le demandeur précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [Y] [D] [I] [N] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 150,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il explique vivre seul et percevoir un revenu allant de 2000 € à 2100 €. Il précise avoir fait un versement de 900 € le 18 mai 2026. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 décembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [S] [A] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 18 mai 2026, la dette locative de M. [Y] [D] [I] [N] s’élève à la somme de 6 638,37 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 décembre 2025 pour la somme de 3 058,57 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [Y] [D] [I] [N] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, le contrat de bail du 30 juillet 2025 unissant les parties stipule en son article 8 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce délai est favorable aux locataires, que l'article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S'il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu'il est la partie en position de force dans le contrat et qu'il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d'ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d'appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 décembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 février 2026. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d'attirer l'attention de M. [Y] [D] [I] [N] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette dernière hypothèse, M.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [Y] [D] [I] [N] à verser à M. [S] [A] la somme de 6 638,37 € (décompte arrêté au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 9 décembre 2025 sur la somme de 3 058,57 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE M. [Y] [D] [I] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2025 entre M. [S] [A], d'une part, et M. [Y] [D] [I] [N], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 février 2026 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [Y] [D] [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [S] [A] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [Y] [D] [I] [N] soit condamné à verser à M. [S] [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation dans les conditions prévues dans le contrat résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [Y] [D] [I] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.