Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/02633

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er février 2017, la SA DOMAXIS a donné à bail à M. [V] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Lors d’une assemblée générale du 5 juin 2019, il a été approuvé le projet de fusion de la société DOMAXIS par la société [Adresse 5] et le changement de dénomination sociale de cette dernière qui est devenue « [Localité 3] Société anonyme d’habitation à Loyer Modéré ». Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la SA DOMAXIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 369, 96 euros au titre des loyers et charges échus impayés arrêtée au 31 août 2025. Suspectant l’inoccupation des lieux par le preneur, la bailleresse a mandaté un commissaire de justice pour procéder à des vérifications effectuées le 21 novembre 2025 . Elles ont permis de constater que les locaux étaient occupés par une personne se nommant Mme [I] [B], laquelle a déclaré que M. [Y] était parti vivre à l’étranger et ne reviendrait pas. Le 15 janvier 2026, Mme [I] [B] a adressé un courrier à la bailleresse sollicitant le transfert de bail à son profil et a produit une attestation d’hébergement de M. [Y] datée du 4 janvier 2026. Un procès-verbal de constat effectué par un commissaire de justice en date du 10 février 2026 révélé qu’à cette date, le logement était occupé par M. [G] [D], qui indiquait à son interlocuteur que M. [Y] avait quitté le France et ne reviendrait pas. Par actes de commissaire de justice du 10 avril 2026, la SA [Localité 3] venant aux droits de la société DOMAXIS a fait assigner M. [V] [Y], Mme [I] [B] et M. [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : à titre principal, la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de M. [Y],à titre subsidiaire que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement,en tout état de cause, ordonner l'expulsion de M. [V] [Y], et de tous les occupants de leur chef, dont Mme [I] [B] et M. [G] [D] , avec suppression du délai légal prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, leur condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 4 139,90 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2026 incluse, selon décompte arrêté au 31 mars 2026, la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la sommes des loyers et charges contractuels à compter du 1er avril jusqu’à la date de résiliation ;leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat La requérante sollicite, sur le fondement des articles 1728, 1741 du code civil, 2 et 7a), 8 de la loi du 6 juillet 1989, L 442-8 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle du logement, cession illicite de leur droit au bail et défaut de paiement des loyers. Elle ajoute qu’il s’agit également d’une violation des règles d’attribution des logements HLM. A titre subsidiaire, elle souligne que le contrat de bail s’est trouvé de plein droit résilié deux mois après la délivrance du commandement de payer et justifier d’une assurance aux locataires, cet acte étant demeure vain.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée. I. Sur le transfert du bail Par application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. En l’espèce, il est versé aux débats un courrier daté du 15 janvier 2026 adressé par Mme [I] [B] à la SA d’HLM [Localité 3], au terme duquel cette dernière sollicite le transfert du bail à son profil et produit une attestation d’hébergement de M. [Y] du 4 janvier 2026. Toutefois, cette dernière ne justifie pas de son lien de parenté avec M. [Y] ni résider dans le logement depuis un avant le départ du locataire. De la même manière, le second occupant des lieux, M. [D], ne justifie pas non plus d’un lien de parenté avec le locataire ni d’une occupation des lieux depuis un an au moment du départ du locataire. Il en résulte que les conditions de transfert de bail ne sont pas réunies. II. Sur la résiliation judiciaire pour défaut d'occupation des preneurs et cession illicite du droit au bail Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d'ordre public et s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. La jurisprudence exige, s’agissant des logements sociaux, que l’occupation soit strictement personnelle. Le contrat de bail conclu entre les parties indique que le logement loué doit constituer la résidence principale effective du locataire. Il résulte des pièces versées par la SA d’HLM [Localité 3] que la requérante rapporte la preuve de l'inoccupation personnelle de M. [V] [Y] du logement qu'il a pris à bail. En effet, il n’était pas présent dans le logement lors des deux vérifications effectuées en janvier et février 2026 par le commissaire de justice, qui a rencontré deux personnes différentes expliquant occuper les lieux et que le locataire résidait désormais à l’étranger. Par conséquent, le preneur ne satisfait pas à la condition légale et contractuelle de l'occupation personnelle des lieux, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave à ses obligations, notamment en ce qu'il s'agit d'un logement social, pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs. III. Sur l'expulsion des défendeurs et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation Le bail consenti à M. [Y] étant résilié, et Mme [I] [B] et M. [G] [D] ne bénéficiant pas d’aucun titre pour occuper les lieux, il convient, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, d'ordonner l'expulsion des défendeurs du logement situé [Adresse 3] – appartement n°2001 à [Localité 6]. Toutefois, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des défendeurs ou du fait qu’ils soient entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il n'y a donc pas lieu d'écarter les dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. La bailleresse sera donc déboutée de cette demande. Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Les défendeurs seront donc condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du prononcé de la présente décision, dont le montant sera équivalant à celui du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation dans les conditions prévues dans le contrat résilié. Elle sera due jusqu'à la libération effective du logement (volontaire ou des suites de l'expulsion) et matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SA d’HLM [Localité 3] produit un décompte locatif arrêté au 18 mai 2026 laissant apparaître un solde débiteur de 4 256,71 euros (soit la somme de 4 803,28 mentionné dans le décompte après déduction de la somme de 546,57 correspondant aux frais déjà compris dans les dépens), terme du mois d’avril 2026 inclus. Par conséquent, M. [Y] sera condamné à verser à la SA d’HLM [Localité 3] cette somme de 4 256,71 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement. Il sera également condamné à payer les loyers et charges du mois de mai, juin et juillet 2026, avec indexation dans les conditions prévues dans le contrat. La SA d’HLM [Localité 3] sera par ailleurs déboutée de sa demande de condamnation à la dette locative en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de Mme [I] [B] et M. [G] [D] qui ne sont pas locataires. Sur les demandes accessoires M. [V] [Y], Mme [I] [B] et M. [G] [D] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés, in solidum, à verser à la SA D'HLM SEQENS la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti à compter du 1er février 2017, par la SA DOMAXIS à M. [V] [Y] portant sur un appartement situé [Adresse 3] – appartement n°2001 à [Localité 6]. ORDONNE, en conséquence, à M. [V] [Y], Mme [I] [B] et M. [G] [D] , de restituer les lieux dans un délai de 15 jouis suivant la signification de la présente décision,  AUTORISE la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la SA DOMAXIS, à l'issue de ce délai et à défaut pour M. [V] [Y], Mme [I] [B] et M. [G] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 6]2001 à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, de tous ses accessoires, y compris si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DÉBOUTE la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la SA DOMAXIS, de sa demande de suppression du délai légal prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE, par conséquent, que l'expulsion ne pourra intervenir avant l’expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux et qu'en dehors de la période de trêve hivernale, RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [V] [Y], Mme [I] [B] et M. [G] [D], in solidum à verser à la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la SA DOMAXIS, une indemnité d'occupation à compter du prononcé de la présente décision jusqu'à la libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l'expulsion) matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera équivalant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation dans les conditions prévues dans le contrat résilié. DÉBOUTE la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la SA DOMAXIS, de sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de M. Mme [I] [B] et M. [G] [D] ; CONDAMNE M. [V] [Y] au paiement de la somme de 4 256,71 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. CONDAMNE M. [V] [Y] au paiement des loyers et charges des mois de mai, juin et juillet 2026, avec indexation dans les conditions prévues dans le contrat. CONDAMNE in solidum M. [V] [Y], Mme [I] [B] et M. [G] [D] à verser à la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la SA DOMAXIS, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [V] [Y], Mme [I] [B] et M. [G] [D] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.