Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/01064

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 juin 2015, la SA VILOGIA a loué à M. [A] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 381,23 € outre 98,69 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SA VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 12 464,29 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2025 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 juillet 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SA VILOGIA a fait assigner M. [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application des articles L.433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R.433-7, R.441-1 et suivants et R. 451-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatifs au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 24 468,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 12 464,29 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,laisser la possibilité au bailleur de procéder aux régularisations de charges,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 433,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 janvier 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 24 106,16 €, au titre des loyers et charges échus au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [A] [I] ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA VILOGIA verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l'enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et l'habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité. En l'espèce, la SA VILOGIA justifie de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation. Le décompte versé aux débats par la SA VILOGIA comporte des frais correspondant à l'enquête SLS. Compte tenu de l'envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, il convient de conserver dans la dette de loyers et charges impayés contractée par M. [A] [I] les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité.[O] Justification du SLS par l’AR de la mise en demeure Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mai 2026, la dette locative de M. [A] [I] s’élève à la somme de 23 901,81 € (soit la somme de 24 106,16 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 204.35 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 juillet 2025 pour la somme de 12 464,29 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. Concernant la demande relative à la régularisation de charges, il convient de préciser que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur d’y procéder une fois par an selon des conditions définies. Il n'y a donc pas lieu d’autoriser le bailleur pour l’avenir à le faire, cette possibilité étant prévue par la loi. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux. Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis. Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 9 juillet 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour régler les causes du commandement délivré le 9 juillet 2025, M. [W] [T] disposait d’un délai légal d’un mois, expirant le lundi 11 août 2025, soit le premier jour ouvrable suivant le 9 août 2025 qui est un samedi. La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 12 août 2025. L’expulsion de M. [A] [I] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. M. [A] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. II. Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [A] [I] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [A] [I] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2015 entre la SA VILOGIA, d'une part, et M. [A] [I], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 12 août 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [A] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [A] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [A] [I] à verser à la SA VILOGIA la somme de 24 106,16 € (décompte arrêté au 19 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 12 464,29 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE M. [A] [I] à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la SA VILOGIA du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE M. [A] [I] à verser à la SA VILOGIA une somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [A] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.