Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/01453

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 juin 2024, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a loué à M. [Q] [D] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 287,51 € outre 156,15 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 359,12 € au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2025 inclus. La commission départementale de coordination des action de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 novembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a fait assigner M. [Q] [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application des articles L.433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R.433-7, R.441-1 et suivants et R. 451-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatifs au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 2 471,32 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 359,12 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 25 février 2025. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, valablement représentée par une employée chargée du contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 697,68 €, au titre des loyers et charges échus au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu ‘aucun paiement n’est intervenu depuis janvier 2026. Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [Q] [D] [S] comparaît. Il ne conteste pas la demande. Il explique percevoir des allocations chômage compris en 800 € et 900 € par mois. Il précise être actuellement au chômage. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 novembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mai 2026, la dette locative de M. [Q] [D] [S] s’élève à la somme de 3 697,68 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 24 novembre 2025 pour la somme de 1 359,12 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail du 6 juin 2024 unissant les parties stipule en son article 13 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce délai est favorable aux locataires, que l'article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S'il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu'il est la partie en position de force dans le contrat et qu'il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d'ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d'appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 janvier 2026. - Sur l’expulsion En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. L’expulsion de M. [Q] [D] [S] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. M. [Q] [D] [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [Q] [D] [S] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [Q] [D] [S] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150,00 € en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [Q] [D] [S] à verser à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 3 697,68 € (décompte arrêté au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2025 sur la somme de 1 359,12 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2024 entre la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, d'une part, et M. [Q] [D] [S], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 janvier 2026 ; ORDONNE en conséquence à M. [Q] [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [Q] [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE pourra, deux mois après la signification d’un commandementSCHEIDER Remplacer par 6 semaines ? de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l e concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [Q] [D] [S] à verser à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [Q] [D] [S] à verser à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE une somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [Q] [D] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.