Tribunal judiciaire, service de proximité, 29 juillet 2026 — n° 25/04317

EXPOSE DU LITIGE M. [V] [O] et Mme [G] [D] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 4], [Localité 4] [Adresse 5] (lot n°6 et n°18). Le 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SAS [H], (ci-après le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]") a fait assigner M. [V] [O] et Mme [G] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de: - condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 4 106,95 euros, au titre des charges impayées au 28 août 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 janvier 2024 ; - condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 841,61 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts, - ordonner la capitalisation des intérêts ; - condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2026. Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 12 juin 2026, à hauteur de 5 060,10 euros. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement. M. [V] [O] et Mme [G] [D], valablement assignés ont comparu à l’audience et contestent le montant des frais sollicités au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour le reste il ne conteste pas le montant des charges de copropriétés sollicité. Ils font état de leur situation financière et sollicitent des délais de paiement. Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré à la date du 29 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" verse aux débats: un relevé de propriété attestant de ce que M. [V] [O] et Mme [G] [D] sont propriétaires du bien situé au [Adresse 6] (lot n°6 et n°18),les appels de fonds, un décompte actualisé au 12 juin 2026, à hauteur de 5 060,10 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 mai 2021, 22 juin 2022, 20 juin 2023, 27 juin 2024 et 1er juillet 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer). Il convient de déduire l’ensemble des frais comptabilisés dans le décompte du 12 juin 2026 et qui n’entrent pas dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, soit : - les frais de mise en demeure (de novembre 2023 et juillet 2025), - les frais de constitution d’avocat (de janvier et juin 2024), - les frais de sommation de payer (de janvier et février 2024), - les frais d’honoraires et de suivi contentieux (de décembre 2024, août et septembre 2025, décembre 2025) - les frais d’assignation recouvrement (du 12 septembre 2025 et 1er janvier 2026). Pour le surplus, M. [V] [O] et Mme [G] [D] reconnaissent à l’audience le principe des charges de copropriété et le montant réclamé. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [V] [O] et Mme [G] [D] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 548,71 euros. Il convient, en conséquence, de condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] au paiement de la somme de 2 548,71 euros, au titre des charges dues à la date 12 juin 2026, les appels de fond du mois d'avril 2026 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait. La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit : - mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - relance après mise en demeure, - constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles), - suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles). Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle. La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sollicite la somme de 841,61 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic. Il ressort du décompte versé le 12 juin 2026 qu’en réalité le syndicat des copropriétaires a mis au débit des défendeurs des frais en vue du recouvrement pour un montant total de 2 511,39 euros En effet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" fait état de nombreuses démarches et de diligences du syndic concernant les frais de recouvrement sur les défendeurs concerné dans la mesure où il a été contraint d'entamer une procédure judiciaire à l'encontre de M. [V] [O] et Mme [G] [D], et de réaliser de nombreux actes, relances et mises en demeure. A ce titre, les frais de mis en demeure (du 13 novembre 2023, 6 décembre 2023, 8 décembre 2023 et 1er juillet 2025), les coûts du commandement de payer (de janvier et février 2024) constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" susvisé. En revanche, les honoraires du syndic pour la constitution du dossier aux auxiliaires de justice (huissier et avocat) figurant sur le décompte aux dates du 17 juin 2024, 10 décembre 2024, 28 juillet 2025, 18 septembre 2025, 11 décembre 2025 ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus. En effet, il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce dont il n'est nullement justifié. Il en va de même des frais « d’ASSIGNATION RECOUVREMENT CHARGES », selon une facture du 28 août 2025, frais non prévu au contrat de syndic, sans preuve de diligence réelle, ni même d’une facture. Enfin, les frais d’assignation relèvent des dépens. Par conséquent, M.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [G] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SAS [H], la somme de 2 728,38 euros, au titre des charges dues à la date du 12 juin 2026, les appels de fond du mois d'avril 2026 inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [G] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SAS [H], la somme de 445,22 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SAS [H], de sa demande de capitalisation des intérêts ; AUTORISE M. [V] [O] et Mme [G] [D] à s’acquitter de ces sommes en 14 mensualités de 200 euros chacune outre la 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SAS [H], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SAS [H], de sa demande en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [G] [D] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière. Le greffier, Le président,