Tribunal judiciaire, calais jcp, 30 juillet 2026 — n° 26/00606

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 24 novembre 2022 à effet au 16 janvier 2023, la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a donné à bail à Mme [D] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 634,50 euros outre des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1145,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 janvier 2026. Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2026, la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a fait assigner Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner Mme [D] [V] à lui payer les loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2026, soit la somme de 1557,57 euros avec intérêts légaux ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi soit la somme de 237,37 euros,condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX. Au soutien de ses prétentions, la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 janvier 2026, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2026. À l'audience, la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1322,31 euros, selon décompte en date du 12 juin 2026. Elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Mme [D] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 13 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du litige. Par ailleurs, la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. N° RG 26/00606 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76RHJ 2 Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 24 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 4,5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2026, pour la somme en principal de 1145,83 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2026. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Mme [D] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH produit un décompte démontrant que Mme [D] [V] reste lui devoir la somme de 1322,31euros à la date du 12 juin 2026 (en ce inclus 229,08 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Mme [D] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1093,23 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés et lorsque le juge a été saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH démontre que Mme [D] [V] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, il ressort des éléments du débat que Mme [D] [V] est en situation de régler sa dette locative dès lors qu’elle fait état de ressources versées par la caisse d’allocations familiales d’un montant mensuel de 2600,52 euros. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [D] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d’attirer l’attention de Mme [D] [V] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette dernière hypothèse, Mme [D] [V] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les demandes accessoires Mme [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2022 à effet au 16 janvier 2023 entre la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH et Mme [D] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] [Adresse 10] sont réunies à la date du 9 mars 2026 ; CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH la somme de 1093,23 (décompte arrêté au 12 juin 2026, incluant la mensualité de mai 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Mme [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 50 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; N° RG 26/00606 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76RHJ 4 DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Mme [D] [V] soit condamnée à payer à la S.A HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (soit à ce jour à 795,91 euros), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection