Tribunal judiciaire, calais jcp, 30 juillet 2026 — n° 26/00603

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 28 mai 2020 à effet au 29 mai 2020, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT a donné à bail à M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] un local à usage d’habitation et un garage situé au [Adresse 5], pour un loyer initial mensuel de 558,12 euros outre 40 euros de provisions sur charges. L'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois et de payer la somme de 776,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant les clauses résolutoires contractuelles, dans un délai de deux mois, le 19 juin 2025. Par actes de commissaire de justice en date du 14 avril 2026, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT a fait assigner M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de règlement des loyers et pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner solidairement M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 décembre 2025, soit la somme de 3697,18 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi d’un montant de 621,75 euros,condamner solidairement M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX. Au soutien de ses prétentions, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT expose que les défendeurs n’ont pas produit le justificatif d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois et que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 juin 2025, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2026. A l'audience, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5094,44 euros, selon décompte en date du 10 juin 2026. Mme [Y] [D] épouse [T] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle ne produit pas de justificatif de son assurance contre les risques locatifs. Bien que régulièrement assigné à étude, M. [O] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait régulièrement représenter. Le juge a autorisé, la production de l’assurance contre les risques locatifs par une note en délibéré sous une semaine. Ledit document n’a pas été transmis au greffe dans le délai imparti. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. N° RG 26/00603 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76RMW 2 Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 15 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du litige. Par ailleurs, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l'espèce, le bail conclu le 28 mai 2020 à effet au 29 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 8.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2025, pour la somme en principal de 776,25 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois que pour l'assurance du bien (aucun justificatif n'ayant été produit, alors même que le preneur a été autorisé à le produire en délibéré) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juillet 2025, sans que l'octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l'assurance. En effet si en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d'assurance. M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] étant sans droit ni titre depuis le 20 juillet 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] restent lui devoir la somme de 6455,93 euros (en ce inclus 224,72 euros de frais de poursuite) à la date du 10 juin 2026. Il actualise oralement la dette à la somme de 5094,44 euros au 16 juin 2026, date de l’audience, en exposant que le loyer a été payé en juin 2026 soit la somme de 675,49 euros et que la somme de 686 euros a également été payée le 12 juin 2026. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Les frais de poursuite de 224,72 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 4869,72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 11) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2020 à effet au 29 mai 2020 entre l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT et M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] concernant le local à usage d’habitation et le garage, situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 juillet 2025 ; DEBOUTE Mme [Y] [D] épouse [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; ORDONNE en conséquence à M. [O] [T] et à Mme [Y] [D] épouse [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ; N° RG 26/00603 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76RMW 4 DIT que l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] à verser à l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT la somme de 4869,72 euros (décompte arrêté au 16 juin 2026, incluant la mensualité de mai 2026), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à du présent jugement ; CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] à verser à l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 675,49 euros), à compter du 17 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [O] [T] et Mme [Y] [D] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection