Tribunal judiciaire, calais jcp, 30 juillet 2026 — n° 26/00420

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 3 avril 2019 à effet au 30 mars 2029, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Mme [J] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 360,04 euros outre des provisions sur charges. L'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT lui a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et à payer la somme de 4177,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 juin 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait assigner Mme [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner Mme [J] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 janvier 2026, soit la somme de 5825,11 euros avec intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi soit 561,32 euros,condamner Mme [J] [Z] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX. Au soutien de ses prétentions, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 juin 2025, et ce pendant plus de deux mois. Elle ajoute que l’attestation d’assurance ne lui a également pas été communiquée dans le délai d’un mois imparti. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Appelée à l'audience du 12 mai 2026, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 16 juin 2026. A l'audience, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 8369,77 euros, selon décompte en date du 31 mai 2026. Mme [J] [Z] avait comparu en personne lors de l’audience du 12 mai 2026. Elle avait sollicité un renvoi en indiquant avoir déposé un dossier de demande d’aide juridictionnelle. Mme [J] [Z] s’est cependant abstenue de comparaître à l’audience de renvoi du 16 juin 2026 sans aucune justification et sans formuler de nouvelle demande de renvoi. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 12 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du litige. Par ailleurs, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. N° RG 26/00420 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76QMY 2 Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l'espèce, le bail conclu le 3 avril 2019 contient une clause résolutoire (article 8.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2025, pour la somme en principal de 4177,44 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois que pour l'assurance du bien (aucun justificatif n'ayant été produit) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2025, sans que l'octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l'assurance. En effet si en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d'assurance. Mme [J] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Mme [J] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [J] [Z] reste lui devoir la somme de 8369,77 euros (en ce inclus 311,93 euros de frais de poursuite et 38,10 euros de frais de non réponse) à la date du 31 mai 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Les frais de poursuite et les frais de non réponse, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Mme [J] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 8019,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Mme [J] [Z] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Mme [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2019 à effet au 30 mars 2029 entre l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT et Mme [J] [Z] concernant le local à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ; ORDONNE en conséquence à Mme [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DIT que l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Mme [J] [Z] à verser à l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 8019,74 euros (décompte arrêté au 31 mai 2026, incluant la mensualité de mai 2026), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Mme [J] [Z] à verser à l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 596,15 euros), à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection N° RG 26/00420 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76QMY 4