Tribunal judiciaire, calais contentieux<10000€, 30 juillet 2026 — n° 26/00129

EXPOSE DU LITIGE La S.A.R.L PARK IMMO FRANCE est propriétaire du lot n°5 au sein d’un ensemble immobilier dénommé «[Adresse 7]» sis [Adresse 8]. Après signification d’un commandement de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires (ci-après désigné « SDC ») de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A.S [Adresse 9] NORD DE FRANCE, a fait assigner la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE en paiement des sommes suivantes : 8667,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 12 janvier 2026 à parfaire le jour de l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 7636,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,300 euros à titre de dommages-intérêts,1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026. Elle a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à l’audience du 16 juin 2026. A l’audience, le demandeur, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes telles que formulées dans son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 9827,76 euros à la date du 10 juin 2026 et à ne pas maintenir sa demande au titre des dommages et intérêts. Au soutien de ses prétentions, il expose, au visa des articles 10,10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1343-2 du code civil et de l’article 515 du code de procédure civile que les charges de copropriété sont demeurées impayées malgré le commandement de payer délivré. Il précise que les charges courantes ont été régulièrement votées et approuvées en Assemblée Générale et que les frais sont justifiés dès lors qu’ils ont été facturés après l’envoi d’une mise en demeure infructueuse. Il explique enfin que la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE ne lui ayant pas notifié son changement d’adresse, les courriers envoyés à son ancienne adresse sont valables. À l’audience, la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE a comparu en personne valablement représentée par Mme [N] [X]. Elle demande au tribunal : - à titre principal de débouter le demandeur de ses prétentions et de le condamner aux dépens, - à titre subsidiaire, de débouter le demandeur de sa demande de condamnation aux frais de recouvrement d’un montant de 642,72 euros, de capitalisation des intérêts et de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle déclare que les mises en demeure ont été envoyées à une adresse postale erronée ne correspondant plus à son siège social et que le demandeur aurait dû consulter le registre du commerce et des sociétés, de même que les courriels ont été adressés à un destinataire n’étant plus employé par elle. Elle considère que l’article 65 du décret du 17 mars 1967 en vigueur depuis le 25 décembre ne saurait s’appliquer rétroactivement aux notifications antérieures à cette date. Elle s’oppose également aux demandes formées à son encontre en indiquant que les comptes approuvés en Assemblée Générale ainsi que les décomptes de régularisation ne sont pas produits et que les frais de mise en demeure, de relance et de contentieux d’un montant de 642,72 euros n’auraient pas dû être engagés puisque le demandeur avait connaissance du fait que les courriers n’étaient pas distribués. Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et de travaux : En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. A l'appui de ses prétentions, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 5], [Localité 4] [Adresse 10], représenté par son syndic, la S.A.S [Adresse 9] NORD DE FRANCE, verse notamment aux débats les pièces suivantes : la justification de la qualité de copropriétaire de la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE,le commandement de payer du 11 décembre 2025,le décompte de sa créance,le procès-verbal d'assemblée générale en date du 26 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et fixant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et 2024,le procès-verbal d'assemblée générale en date du 4 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et fixant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025,le procès-verbal d'assemblée générale en date du 4 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et fixant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et 2026,les appels provisionnels sur la période concernée,le contrat de syndicles mises en demeure. Il résulte de l'ensemble des pièces produites que le SDC de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A.S [Adresse 11], justifie de l’exigibilité d’une créance au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 10 juin 2026 de 9827,76 euros. Les sommes sollicitées au titre des frais de « mise en demeure», « relance», « mise au contentieux » et « envoi dossier avocat impayés » sont retirées de ce décompte dès lors qu’elles sont imputables au propriétaire sur un fondement juridique distinct, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lequel sera examiné ci-après. La créance s’élève en conséquence à la somme de 8994,76 euros. Contrairement à ce qu’indique le défendeur, en application de l’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable au présent litige, les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile indiqué au syndic. Il lui appartenait donc de déclarer son changement d’adresse et il ne saurait être mis à la charge du défendeur une obligation d’effectuer par lui-même des recherches pour tenter de trouver la nouvelle adresse d’un copropriétaire. Or, la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE ne produit pas de justificatif attestant qu’elle a informé le défendeur de son changement d’adresse de sorte que l’ensemble des notifications et mises en demeure sont valables. La S.A.R.L PARK IMMO FRANCE sera donc condamnée à payer la somme de 8994,76 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 10 juin 2026. Cette somme produira dans sa totalité intérêts au taux légal sur la somme de 7636,68 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les frais : En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont certes imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, toutefois, encore faut-il que le demandeur justifie du montant des frais demandés, et que ces derniers ne correspondent pas à d'autres dispositions légales, telles que celles prévues au titre des dépens et des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile. Le contrat de syndic produit concerne uniquement la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. Il convient donc de ne pas retenir les frais facturés du 1er avril 2023 au 30 juin 2025 à défaut de production du contrat de syndic en cours de validité permettant de vérifier que ces frais sont contractuellement prévus à cette période soit les sommes suivantes : 53 euros le 28 septembre 2023, 24 euros le 24 octobre 2023, 60 euros le 28 février 2024, 30 euros le 26 mars 2024 et 216 euros le 28 juin 2024. S’agissant de la somme de 360 euros du 13 janvier 2026 intitulée « envoi dossier avocat impayés », ces frais ne sont pas prévus dans le contrat de syndic et en outre, il apparaît qu’ils correspondent aux frais irrépétibles qui seront examinés ci-après. Il convient donc de ne pas les retenir. Concernant les frais facturés de mise en demeure de 60 euros le 28 octobre 2025 et de 30 euros le 20 novembre 2025 au titre des relances, le contrat de syndic prévoit bien une tarification de 60 euros TTC pour la mise en demeure d’un copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et de 30 euros TTC pour une relance après mise en demeure. Par ailleurs, ils sont bien justifiés par la production des courriers et du justificatif de l’envoi par lettre recommandée. Dès lors, S.A.R.L PARK IMMO FRANCE sera condamnée à payer la somme de 90 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance. Sur les demandes accessoires : Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE, à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A.R.L PARK IMMO FRANCE, succombant, sera condamnée aux dépens. L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, Condamne la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A.S [Adresse 11], la somme de 8994,76 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juin 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7636,68 euros à compter du 11 décembre 2025 et à compter du 27 janvier 2026 pour le surplus, Condamne la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A.S [Adresse 11], la somme de la somme de 90 euros au titre des frais nécessaires exposés par le demandeur pour le recouvrement de sa créance, Condamne la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A.S [Adresse 11], la somme de la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.R.L PARK IMMO FRANCE aux dépens d'instance, Rejette le surplus des demandes, Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Le Greffier La Juge