Tribunal judiciaire, calais jcp, 30 juillet 2026 — n° 25/01715

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 24 août 2023 à effet au 25 août 2023, la S.C.I [Adresse 3] a donné à bail à M. [J] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 690 euros outre 25 euros de provisions pour charges. Le contrat a prévu le paiement d’un dépôt de garantie d’un montant de 690 euros. Par acte du 22 août 2023, M. [Z] [C] s’est porté caution des engagements de M. [J] [C] pour un montant maximum de 25740 euros. M. [J] [C] a quitté les lieux le 22 septembre 2025. Par un courrier recommandé en date du 13 novembre 2025, la S.C.I [Adresse 3] a mis en demeure M. [J] [C] et M. [Z] [C], par l’intermédiaire de son conseil, de lui payer la somme de 9117,16 euros au titre des dégradations locatives et la somme de 445,41 euros au titre des factures d’eau impayées, soit la somme totale de 8872,57 euros après déduction du dépôt de garantie. Par actes de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, la S.C.I [Adresse 3] a fait assigner M. [J] [C] et M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes : 8427,16 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2025,444,97 euros au titre des charges récupérables,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026. Elle a été renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 16 juin 2026. À l'audience, la S.C.I [Adresse 3], représentée par son conseil, réitère les prétentions contenues dans son acte introductif d’instance et précise qu’elle demande également au juge de débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles. Elle se fonde sur les articles 1730 et 2297 du code civil ainsi que sur les articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que des dégradations locatives ont été relevées lors du départ du locataire et qu’elles ne figuraient pas dans l’état des lieux d’entrée. Elle estime que la vétusté ne peut être invoquée puisque le logement n’a été loué que pendant une durée de deux ans. La S.C.I [Adresse 3] expose ensuite que les charges récupérables comprennent les dépenses d’eau liées à la consommation du logement ou des parties communes et que le locataire ne s’est pas acquitté de cette dette alors qu’elle en justifie par la production des factures. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges en faisant valoir que ces dernières sont justifiées. À l'audience, M. [J] [C] et M. [Z] [C], représentés par leur conseil, demandent au juge de : - s’agissant des réparations locatives : - à titre principal, débouter la S.C.I [Adresse 3] de sa demande à l’exception du remplacement de quatre poignées de porte pour un montant de 156 euros, - à titre subsidiaire, appliquer un coefficient de vétusté aux demandes formulées, - à titre infiniment subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les demandes formulées, N° RG 25/01715 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NMZ 2 - débouter la S.C.I [Adresse 3] de ses demandes formées au titre des charges récupérable et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - enjoindre à la S.C.I [Adresse 3] de justifier de l’intégralité des charges depuis l’origine du bail et à défaut la condamner à rembourser la somme de 625 euros, - condamner la S.C.I [Adresse 3] à restituer le dépôt de garantie majoré correspondant à la somme de 801 euros, - condamner la S.C.I [Adresse 3] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, M. [J] [C] et M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande au titre des dégradations locatives Aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : «la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l’espèce, le demandeur produit notamment le contrat de bail, l’acte de cautionnement, l’état des lieux entrant du 25 août 2023 signé par le locataire, l’état des lieux sortant du 22 septembre 2025 signé par le locataire et un devis de remise en état du logement réalisé par la société OPALE BATI RENOV’ en date du 26 septembre 2025 pour un montant de 9117,16 euros. N° RG 25/01715 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NMZ 3 Les sommes sollicitées au titre des réparations locatives mentionnées par le devis se décomposent ainsi : - dans le salon et la salle à manger : 1840,46 euros comprenant la protection de la pièce, le lessivage, l’élimination des traces de colle, la fourniture et la pose de peinture blanche sur le plafond et les murs. L’état des lieux d’entrée relève que la peinture du mur et du plafond est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la peinture du plafond est en état d’usage, que la peinture du mur est en état d’usage et qu’elle comporte 25 traces. Il n’y a aucune mention de traces de colle et de traces au plafond dans l’état des lieux de sortie. Les sommes afférentes à ces travaux ne seront pas retenues, qu’il s’agisse de la peinture et du lessivage. Des traces sont mentionnées concernant le mur dont il doit être tenu compte. Cependant, rien n’est visible sur l’ensemble des photographies jointes, ne permettant pas de mettre ces travaux en totalité à la charge du locataire et la comparaison entre les mentions « bon état » et « état d’usage » est subjective et signifie que les peintures n’étaient pas neuves lors de l’entrée dans les lieux outre le fait ces dernières ont été impactées par la vétusté en deux ans. Dès lors, compte tenu de ces éléments le locataire sera tenu de 30 % du coût de la peinture du mur soit la somme de 225,70 euros. - dans la première chambre : 978,72 euros comprenant le lessivage des murs, la fourniture et la pose de peinture sur les murs, la fourniture et la pose d’une serrure de porte, la fourniture et la pose d’une poignée de porte, le lessivage et le ponçage de la porte et bâti, la fourniture et la pose de peinture sur la porte et bâti. L’état des lieux d’entrée relève que la peinture au mur est en bon état avec la présence de trois traces et que la porte est en bon état. L’état des lieux d’entrée de sortie relève que les murs sont en état d’usage avec deux impacts et 20 traces et que la porte et en état d’usage avec 20 traces. S’agissant des murs, pour les mêmes raisons qu’indiquées précédemment (cf salon et salle à manger), le locataire ne sera tenu que d’une partie du lessivage et de la peinture. De plus, deux traces étant déjà présentes lors de l’entrée dans les lieux, le locataire sera tenu de 25 % du coût de la peinture et du lessivage du mur soit 186,18 euros. S’agissant de la porte, le bailleur ne justifie pas que la serrure et la poignée nécessitent d’être changées, seules 30 % des dépenses de lessivage et de peinture de la porte seront retenues pour les mêmes raisons que relevées s’agissant des murs, soit la somme de 48 euros. - dans le premier couloir : 329,04 euros comprenant le lessivage des murs et la fourniture et la pose de peinture sur les murs L’état des lieux d’entrée ne mentionnant pas le couloir, il n’est pas possible de le comparer avec l’état des lieux de sortie et de pouvoir apprécier si des dégradations ont été commises. Cette somme ne sera donc pas prise en compte. - dans le second couloir : 280,98 euros comprenant le lessivage des murs et la fourniture et la pose de peinture sur les murs L’état des lieux d’entrée ne mentionnant pas le couloir, il n’est pas possible de le comparer avec l’état des lieux de sortie et de pouvoir apprécier si des dégradations ont été commises. Cette somme ne sera donc pas prise en compte. - dans la deuxième chambre 1044,29 euros comprenant le lessivage des murs et la fourniture et la pose de peinture sur les murs, la fourniture et la pose d’une serrure de porte, la fourniture et la pose d’une poignée de porte, le lessivage et le ponçage de la porte et bâti, la fourniture et la pose de peinture sur la porte et bâti L’état des lieux d’entrée relève que la peinture du mur est en bon état avec 2 traces et que la porte est en bon état. L’état des lieux d’entrée de sortie relève que les murs sont en état d’usage avec un impact et 10 traces, que la porte est vétuste et qu’il manque la poignée. N° RG 25/01715 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NMZ 4 S’agissant des murs, pour les mêmes raisons qu’indiquées précédemment (cf salon et salle à manger), le locataire ne sera tenu que d’une partie du lessivage et de la peinture.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et M. [Z] [C] à payer à la S.C.I [Adresse 3] la somme de 876,97 euros au titre des dégradations locatives ; DÉBOUTE M. [J] [C] et M. [Z] [C] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ; DÉBOUTE la S.C.I [Adresse 3] de sa demande en paiement de charges locatives ; CONDAMNE la S.C.I [Adresse 3] à payer à M. [J] [C] la somme de 625 euros au titre de la restitution des provisions sur charges locatives payées ; DÉBOUTE la S.C.I [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE M. [J] [C] et M. [Z] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [J] [C] et M. [Z] [C] aux dépens, REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le greffier, La juge, N° RG 25/01715 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NMZ 8