Tribunal judiciaire, calais jcp, 30 juillet 2026 — n° 25/01448

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 15 septembre 2022, Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [X] ont donné à bail à Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] un garage et un local à usage d’habitation situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 703 euros, provisions sur charges incluses. Monsieur [J] [Q] bénéficie d’une mesure de curatelle aménagée aux biens exercée par l’ATPC selon une décision du juge des tutelles du tribunal de proximité de Calais du 13 octobre 2023. Madame [S] [O] bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée aux biens et à la personne exercée par l’ADAE selon une décision du juge des tutelles du tribunal de proximité de Calais du 11 février 2021. Monsieur [U] [R] est devenu pleinement propriétaire dudit bien immobilier aux termes de deux actes authentiques, le premier suivant donation de la nu-propriété le 14 novembre 2002 et le second suivant donation de l’usufruit le 20 février 2025. Par actes de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Monsieur [U] [R] a fait délivrer un congé à Monsieur [J] [Q] et à Madame [S] [O] sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin de vendre les locaux, en leur offrant de les acquérir au prix de 110 000 euros, et, le cas échéant, d’avoir à quitter les lieux le 14 septembre 2025. Le même jour, les congés pour vendre ont été signifiés à l’ATPC et à l’ADAE en leur qualité de curateurs. Par actes de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, Monsieur [U] [R] a fait assigner Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : valider le congé pour vendre,déclarer les défendeurs occupants sans droit ni titre,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d’un déménageur si besoin est,condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi avec revalorisation légale et intérêts au taux légal à compter du jugement,condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement,condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal, outre les dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation. Les actes d’assignation ont été signifiés à l’ATPC et à l’ADAE le 6 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois et a été retenue à l’audience du 16 juin 2026. À l'audience, Monsieur [U] [R] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il fait valoir, au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires se sont maintenus dans les lieux en dépit du congé pour vendre donné qui est régulier tant en la forme qu’au fond.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé En application des dispositions de l'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif, le prix, les conditions de la vente projetée et l’énoncé des 5 premiers alinéas de l’article précité. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : elle est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l'espèce, le bail consenti est d’une durée de trois ans du 15 septembre 2022 au 14 septembre 2025. Le congé du 24 février 2025, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée, et comporte par ailleurs l’ensemble des mentions requises par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 notamment quant aux prix et conditions de vente projetée, à savoir en l’espèce, une offre de vente à hauteur de 110 000 euros, le versement devant se faire comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire ; et l’acceptation du locataire devant intervenir au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’offre. Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] ne se sont pas portés acquéreur du bien. Le bail s’est donc trouvé résilié par l'effet du congé à compter du 14 septembre 2025. Monsieur [U] [R] justifie bien du motif invoqué en produisant une attestation de Maître [K] [C], notaire, en date du 1er avril 2026 qui atteste que ce dernier l’a consultée à plusieurs reprises au cours de l’année 2024 et au début de l’année 2025 pour connaître et faire procéder aux formalités de mise en vente du bien immobilier sis [Adresse 6] [Localité 5]. Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] étant sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction, d’où il suit que la demande de désignation d’un déménageur sera rejetée. Sur l’indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.   Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Monsieur [U] [R] produit un constat établi par un commissaire de justice en date du 1er octobre 2025 qui relève que Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] se sont maintenus dans les lieux. Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] seront donc condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.  En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi de Monsieur [J] [Q] et de Madame [S] [O]. Au contraire, ces derniers font état de difficultés pour retrouver un logement en justifiant notamment qu’ils ont quatre enfants à charge et qu’ils ont fait une demande pour l’attribution d’un logement social. En conséquence, Monsieur [U] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle des défendeurs de délais pour quitter les lieux En application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Si les difficultés de recherche de logement sont justifiées par le fait que les défendeurs aient quatre enfants à charge et qu’ils bénéficient comme seules ressources de l’allocation aux adultes handicapés et de prestations sociales, ces éléments ne sont cependant pas de nature à justifier que leur relogement ne peut voir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs, ils sont sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2025, ce qui, de fait, leur a déjà permis de bénéficier d’un délai pour se maintenir dans les lieux d’environ neuf mois. Dès lors, seul un délai d’un mois leur sera accordé à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux. Sur la demande reconventionnelle des défendeurs en délivrance des quittances de loyer L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En l’espèce, Monsieur [U] [R] a remis les quittances de loyer à l’audience. La demande sera donc rejetée. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes de Monsieur [U] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.   Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

  PAR CES MOTIFS  Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, VALIDE le congé délivré le 24 février 2025 par Monsieur [U] [R] à Monsieur [J] [Q] et à Madame [S] [O] concernant le local à usage d'habitation et le garage situés au [Adresse 5], CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 15 septembre 2022 concernant le local à usage d'habitation et le garage situés au [Adresse 4], [Localité 6] [Adresse 7] entre Monsieur [I] [R] et Madame [Y] [X] d’une part, et Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] d’autre part, est résilié depuis le 14 septembre 2025, ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [Q] et à Madame [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] à verser à Monsieur [U] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 15 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DÉBOUTE Monsieur [U] [R] de sa demande de dommages et intérêts ; DÉBOUTE Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] de leur demande de transmission sous astreinte des quittances de loyer ; DÉBOUTE Monsieur [U] [R] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Q] et Madame [S] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation, REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier La juge des contentieux de la protection