Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 31 juillet 2026 — n° 23/01310

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 25 mai 2022, M. [N] [A] (le promettant) a consenti à M. [H] [X] (le bénéficiaire) une promesse de vente portant sur le lot n°7 d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 3], au prix de 70.000 euros, pour une durée expirant le 15 septembre 2022, pouvant être prorogée dans la limite du 30 septembre 2022. La promesse a été consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Il est prévu le versement, par l’acquéreur, d'un dépôt de garantie de 1500 euros entre les mains du notaire, constitué séquestre, au plus tard le 8 juin 2022 à peine de caducité et stipule une pénalité d’un montant de 7.000 euros en cas de refus par l'une des parties de signer l'acte authentique de vente alors que toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis seraient remplies. Par courrier du 23 juin 2022, la mairie de [Localité 2] a informé le Notaire chargé de la vente que M. [A] n’a pas pris attache avec la mairie à la suite d’un signalement du 15 novembre 2018 concernant l’immeuble au sujet de “fortes infiltrations d’eau [ayant] pu endommager une des poutres principales”. Informé de cette situation, le bénéficiaire de la promesse a indiqué à son Notaire, par courriel du 9 août 2022, qu’il n’entendait plus acquérir le bien. Par courrier recommandé daté du 9 novembre 2022, M. [X] a accusé réception du projet d’acte de vente transmis par le Notaire du vendeur par courrier recommandé du 3 novembre 2022, et a informé celui-ci qu’il entendait exercer son droit de rétractation par rapport à l’avant-contrat signé le 25 mai 2022 compte tenu des éléments nouveaux relatifs au bien vendu. Entre temps, reprochant au vendeur d’avoir dissimulé l’état de la toiture de l’immeuble, M. [X] a, par acte signifié le 29 octobre 2022, mis en demeure M. [A] de lui restituer la somme de 1.500 euros versée au titre du dépôt de garantie. Par courrier du 8 décembre 2022, M. [X] a indiqué à M. [A] qu’un homme de l’art a conclu à l’absence de fragilisation de la poutre par un dégât des eaux. La vente n’a toutefois pas été réitérée par acte authentique. Par requête reçue le 2 février 2023, M. [X] a saisi le Tribunal de ce siège aux fins de voir condamner M. [A] au paiement de la somme de 1500 euros en principal et de 1500 euros à titre de dommages-intérêts. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/1310. Parallèlement, par assignation du 7 mars 2023, M. [A] a fait citer M. [X] devant la 5ème chambre du Tribunal de ce siège aux fins de condamnation du requis au paiement d’une somme de 7000 euros au titre de l’indemnité de rupture unilatérale prévue par le contrat, d’une somme complémentaire de 480 euros par mois au titre de l’immobilisation du bien en vente pour une période courant à compter du mois de septembre 2022 ainsi que d’une somme de 2500 euros en sus des dépens au titre des frais de procédure. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/1838. Lors de l’audience tenue le 7 juin 2023, les deux instances ont été jointes et l’affaire a fait l’objet d’un renvoi. Retenue à l’audience du 21 février 2024, l’affaire a donné lieu à un jugement d’incompétence en date du 17 avril 2024 rendu au profit de la deuxième chambre civile de ce même Tribunal. Avis a été communiqué aux parties le 17 septembre 2024 que l’affaire a été redistribuée pour compétence à la 4ème chambre civile de ce Tribunal. La clôture de la procédure a été prononcée le 16 février 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 mars suivant pour plaidoiries sans que les parties n’aient produit de nouvelles écritures. M. [X] demande au tribunal, au visa de l’article 1104 du code civil et de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, de : -ordonner la jonction des instances 23/01838 et 23/01310, -ordonner la restitution de la somme de 1.500 euros versée à titre de dépôt de garantie, -débouter M. [A] de toutes ses demandes, -condamner M.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire il est indiqué que la demande de jonction d’instance formulée par M. [X] est sans objet, les procédures ayant été jointes lors de l’audience tenue le 7 juin 2023. Aux termes des dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. L’article 1231-1 du même code précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, M. [X] estime que M. [A] a manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté en lui dissimulant les éléments relatifs au potentiel mauvais état de la charpente, tel que cela ressort du signalement de la mairie. Il estime en outre que le rapport d’expertise du Cabinet Polyexpert ne répond pas à l’attente de la Mairie concernant la mise en demeure de vérifier l’état de la poutre qui soutient la toiture de l’immeuble. Il conclut que les informations relatives à la toiture, communiquées par le notaire du vendeur le 5 août 2022, ont justifié la mise en oeuvre d’un nouveau compromis daté du 3 novembre 2022, qui est le seul opposable, et qu’il avait alors toute latitude pour exercer son droit de rétractation par application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel est exclusif de la possibilité pour le vendeur de solliciter des dommages-intérêts. M. [A] oppose que l’exécution du compromis liant les parties en date du 25 mai 2022 peut être poursuivie ; qu’il ne peut lui être reproché d’avoir dissimulé des éléments qui n’existent pas ; qu’il est en effet établi que la toiture de l’immeuble ne fait l’objet d’aucune dangerosité ; que le rapport d’expertise du 4 janvier 2019 établi par l’expert mandaté par l’assurance, à la suite d’un dégât des eaux survenu dans un appartement du 3ème étage, n’avait révélé aucun problème de structure et notamment sur la poutre visée par la mairie à laquelle le rapport avait été transmis, mais qu’il l’a manifestement égaré ; qu’il a, de bonne foi, mandaté la société ALTERHOME pour une nouvelle étude en novembre 2022 qui a confirmé que les poutres n’ont pas été fragilisées par un dégât des eaux, ce dont le bénéficiaire de la promesse a été informé ; qu’il n’est nullement lié par un second compromis du mois de novembre qui n’est pas signé. Les parties sont tenues d’un devoir d’information réciproque tel que rappelé par le compromis de vente régularisé en date du 25 mai 2022. Si un signalement a été effectué par la Mairie, en date du 15 novembre 2018, soit antérieurement à la promesse de vente, sans qu’il n’en soit fait état par le promettant qui ne conteste pas qu’il en avait connaissance, pour autant, le silence gardé à ce sujet ne permet pas de caractériser un manquement de M. [A] à son obligation d’information, de bonne foi ou de loyauté envers le bénéficiaire de la promesse. En effet, non seulement le signalement de la mairie n’est pas contemporain aux visites du bien effectuées par M. [X] et à la conclusion de la promesse qui intervient plus de trois ans après, mais surtout le courrier fait état d’un potentiel dommage à une des poutres principales de l’immeuble dont l’existence n’a pas été confirmée. Un tel désordre ne ressort ni du rapport d’expertise du Cabinet POLYEXPERT du 27 novembre 2018 mandaté par l’assureur pour l’examen du sinistre consécutif à l’infiltration en toiture survenu le 31 octobre 2018, ni de constatations postérieures. Il est notamment relevé qu’aucun sinistre n’apparaît avoir été déclaré à ce sujet auprès de l’assureur de l’immeuble en copropriété dans le délai écoulé. Dans ces conditions, la bonne foi de M. [A] ne saurait être remise en cause au motif qu’il a estimé inutile de faire état dudit courrier. L’absence de levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse n’est donc pas la conséquence d’un manquement du promettant à son obligation de bonne foi ou de loyauté, ce d’autant que l’information litigieuse a pu être portée à la connaissance de M. [X] entre la conclusion de la promesse et l'échéance du terme extinctif de l'option. En outre, il résulte du compte-rendu de visite technique réalisé le 8 novembre 2022 par la société ALTERHOME, à la demande de M. [A], que “les poutres du 3ème étage gauche n’ont pas été fragilisées par un dégât des eaux”, ce qui confirme les conclusions du Cabinet POLYEXPERT qui n’avait pas relevé d’autres dommages que ceux causés aux enduits et peintures de l’appartement du 3ème étage du fait du défaut d’étanchéité constaté entre les plaques en fibro-ciment de la toiture. L’information omise, concernant un risque non avéré affectant les parties communes de l’immeuble, n’apparaît pas avoir été intentionnellement dissimulée par le promettant contrairement à ce qui est soutenu par M. [X]. Elle n’est pas davantage déterminante pour le consentement du bénéficiaire de la promesse. La validité du compromis signé le 25 mai 2022 par les parties n’est donc pas remise en cause pour un tel motif. C’est de manière infondée que M. [X] s’estime dispensé de payer l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente conclue le 25 mai 2022 alors que le défaut de levée de l'option n’est pas dû à une faute du promettant. Sa demande de dommages-intérêts à ce titre ne pourra donc qu’être également rejetée. C’est par ailleurs à tort que M. [X] excipe d’un “second compromis” liant les parties qui serait seul opposable et lui permettant de se rétracter de sa promesse, alors que l’acte invoqué correspond à un projet d’acte, transmis par le Notaire en vue de la réitération de la vente par acte authentique, qui ne peut recevoir exécution à défaut d’avoir été signé par l’une quelconque des parties. Le compromis en date du 25 mai 2022, qui seul fait loi entre les parties par application de l’article 1103 du code civil, stipule une pénalité dans les termes suivants : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de SEPT MILLE EUROS (7 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil”. Le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 25 juillet 2022 par l’acquéreur d’un montant maximum de 70.000 euros sur une durée de 20 ans au taux d’intérêt maximal de 1,90% l’an (hors assurance). L’acte stipule que l’acquéreur s’oblige à faire “toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt” et qu’il “devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive”.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [H] [X] à payer à M. [N] [A] la somme de 7000 euros au titre de la pénalité prévue par la promesse de vente conclue le 25 mai 2022, DIT que la somme de 1500 euros, séquestrée en l’étude de Maître [W] [S], notaire à [Localité 3], est acquise à M. [N] [A] et ordonne son versement au profit de ce dernier, DÉBOUTE M. [H] [X] de sa demande de restitution dudit dépôt de garantie, DIT que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction de la pénalité de 7000 euros due par M. [H] [X] à M. [N] [A], DÉBOUTE M. [N] [A] de sa demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation du bien pour la période ayant couru depuis le mois de septembre 2022, DÉBOUTE M. [H] [X] de sa demande de dommages-intérêts, CONDAMNE M. [H] [X] aux dépens d’instance, CONDAMNE M. [H] [X] à payer à M. [N] [A] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu de déroger par anticipation aux conditions fixées par l’article L111-8 du code des procédure civiles d’exécution quant à l’imputation des frais de recouvrement forcé. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE