Tribunal judiciaire, tprox jcp, 30 juillet 2026 — n° 25/00184

EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 22 mars 2021, Monsieur [M] [A] a donné en location à Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] un logement situé [Adresse 3], lot 22 à [Localité 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 550 €, outre 55 € de provision pour charges. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires pour le paiement des loyers et charges. A la suite de divers incidents, Monsieur [M] [A] a fait jouer l’engagement de caution en raison des défaillances des locataires. Selon acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement aux locataires de lui payer la somme de 2430, 52 € à titre d'arriéré de loyers et charges pour les mois de juillet à novembre 2023, invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution ayant réglé à Monsieur [M] [A] la somme en question au titre des loyers et charges. Cet acte visait la clause résolutoire insérée au contrat de bail. En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette a été signalée à la CCAPEX le 23 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires défaillants; - ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef ; - condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5732, 52 € outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2023 sur la somme y figurant et à compter de l’assignation pour le surplus -fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre ; - condamner Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter ; - condamner in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l'article 2309 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant. Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail. Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] ont comparu en personne. Ils évoquent des revenus du couple d'environ 2300 € par mois. Pour autant, ils ne payent plus de loyers depuis juillet 2023. Ils ont deux enfants à charge et Madame indique qu'elle a dû assumer des frais d'hébergement pour sa mère qui est désormais décédée.

MOTIFS Selon l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. A la suite de la défaillance de Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les loyers et charges exigibles des mois de juillet 2023 à juillet 2025 et avoir reçu de Monsieur [M] [A] une quittance subrogative datée du 29 juillet 2025 pour un montant de 6732, 52 € pour lequel le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre les locataires défaillants, ladite quittance subrogative stipulant expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution. D'autre part, le contrat de cautionnement Visale conclu le 19 mars 2021 entre Monsieur [M] [A] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur ( résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire ). Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, les parties ont inséré au bail une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement resté infructueux. Le 20 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] un commandement de payer la somme de 2430, 52 €, correspondant au solde des loyers des mois de juillet à novembre 2023. Il est avéré que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. L'assignation délivrée aux locataires le 16 septembre 2025 a bien été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 § III de la loi du 6 juillet 1989. L 'action est donc recevable. Les locataires n'ont pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti. Dès lors la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 janvier 2024. Les locataires devenant en conséquence occupants sans droit ni titre, leur expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] au paiement des loyers et indemnités échus, représentant une somme de 5732, 52 € au 7 août 2025, étant précisé que les locataires ont d’ores et déjà réglé à la caution une somme de 1000 € venant en déduction de leur dette. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie sa demande par la production d'une quittance subrogative. Il convient de faire droit à cette demande. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande par ailleurs au tribunal de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur à ce titre. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer (712, 50 €) et de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme au bailleur, étant néanmoins précisé que ces sommes seront à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au titre de son engagement de caution au bailleur. En application du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 9-3° de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixés par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Les débiteurs admettent qu'ils n'ont pas repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, alors qu'il s'agit d'une condition d'octroi des délais de paiement par le juge. Par ailleurs, ils n'exposent pas de manière précise les raisons qui les ont conduit à ne pas payer leurs charges locatives et celles qui leur permettraient aujourd'hui de les assumer, tout en apurant le passif. Il n'apparaît dès lors pas possible de leur accorder les délais qu'ils revendiquent. Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] qui succombent seront condamnés aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023. En revanche, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'intégralité de ses frais de procédure exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [A] d’une part et Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] d’autre part à compter du 20 janvier 2024 ; DIT en conséquence que Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] pourront être contraints de libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef dans le délai de DEUX MOIS suivant commandement d’avoir à libérer les lieux qui devra leur être délivré conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que faute pour eux de s’exécuter dans ledit délai, il pourra être procédé à leur expulsion avec l’aide de la force publique, si besoin est ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.732,52 € (CINQ MILLE SEPT CENT TRENTE-DEUX EUROS CINQUANTE-DEUX CENTIMES) au titre des loyers et indemnités dus au 7 août 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2023 sur la somme de 2.430,52 € (DEUX MILLE QUATRE CENT TRENTE EUROS CINQUANTE-DEUX CENTIMES) et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXE au montant du loyer courant, augmenté des charges éventuelles, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] et les CONDAMNE solidairement au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération totale des lieux, au bailleur et le cas échéant à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur au titre de son engagement de caution ; DÉBOUTE Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] de leur demande de délais ; DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [E] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 ; Dit qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe aux services compétents de la préfecture de Charente-Maritime ; Ainsi jugé les jour mois, an que dessus, Et le juge a signé avec le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION