Tribunal judiciaire, tprox jcp, 30 juillet 2026 — n° 26/00010

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2015, Monsieur [Z] [I] a donné en location à Madame [L] [U] un appartement n° 4 situé [Adresse 3], [Localité 2], moyennant un loyer initial de 385 €, outre 15 € de provision pour charges. Le 7 février 2023, Monsieur [Z] [I] a vendu l'immeuble à la SARL [P] [M]. Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, la SARL [P] [M] a fait assigner Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de : - prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [L] [U] pour divers troubles du voisinage et non respect de ses obligations de locataire ; - ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] ainsi que de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ; - la condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et ce jusqu’à la libération complète des locaux ; - la condamner à lui payer une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens. L’audience s’est tenue le 26 mars 2026. la SARL [P] [M] a été représentée par son conseil. Madame [L] [U], régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

MOTIFS Sur les demandes en résiliation de bail et paiement d’une indemnité d’occupation: Selon les dispositions de l’article 1728 1°) du code civil et l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu envers son bailleur d’une obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué raisonnablement, en respectant à la fois la destination des locaux ainsi que la tranquillité de son voisinage. Les troubles du voisinage à l’origine desquels le preneur est susceptible de se trouver peuvent tenir à des bruits provoqués dans les lieux, perceptibles aux alentours. En outre, dans le cadre de son occupation, le locataire doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi précitée du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans ledit logement. Suivant les dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est aussi tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations et, de manière générale, l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires et notamment fixées par la liste non exhaustive figurant au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. En l’espèce, la SARL [P] [M] explique que depuis qu'elle a acheté l'immeuble, elle est alertée par les autres locataires des nuisances sonores et olfactives générées par l'attitude de Madame [L] [U] et de ses visiteurs. En outre, elle occupe les parties communes, notamment le hall d'entrée et la cour commune, en entreposant des meubles, des ordures et divers encombrants. La SARL [P] [M], en la personne de sa gérante, Madame [L] [J], expose qu'elle a adressé plusieurs courriers à l'intéressée pour l'alerter sur les conséquences de son attitude, la rappelant à ses obligations de locataire, devant occuper paisiblement les lieux en respectant les autres locataires de l'immeuble. Ainsi, il est produit aux débats les courriers des 29 mai 2023, 8 janvier et 16 avril 2024. La gérante a été amenée à déposer une plainte le 23 juillet 2025 pour bruit et tapage nocturne contre Madame [L] [U] en dénonçant les nuisances sonores importantes, les alcoolisations massives, les cris et les insultes proférées à l'encontre des autres locataires, dont certains décident de donner leur congé au regard des désagréments subis. Il est par ailleurs produits 4 attestations provenant de locataires actuels ou anciens de l'immeuble, relatant les nuisances sonores, les incivilités de Madame [L] [U], son manque d'hygiène et son attitude insultante, sa propension à occuper les parties communes et à les considérer comme privatives, empêchant les autres locataires de jouir de la cour commune, notamment. Une attestation de l'entreprise de nettoyage des communs est également produite pour témoigner du grave problème d'hygiène tant des locaux communs que des parties privatives, en lien avec l'occupation des lieux par Madame [L] [U]. Les mêmes constatations ont été faites par le commissaire de justice qui a pu accéder aux parties communes et à l'appartement de Madame [L] [U], le 22 avril 2025. Enfin, le 3 novembre 2025, une mise en demeure a été adressée à la locataire par le conseil de la SARL [P] [M] pour lui rappeler ses obligations et lui enjoindre de faire cesser toutes les nuisances aussi bien sonores qu'olfactives, de libérer les communs, de procéder au nettoyage complet et aux réparations nécessaires dans son logement. Le 15 novembre 2025, une locataire déposait une main courante pour témoigner de l'attitude pour le moins inappropriée de sa voisine, et des conséquences pour elle et sa famille de ces désagréments persistants. C'est dans ce contexte que l'assignation a été délivrée. Il est établi que Madame [L] [U] n'a pas, malgré les multiples rappels à l'ordre et avertissements, modifié son comportement et cessé les incivilités causant à son voisinage des nuisances de tous ordres. La bailleresse lui a demandé à plusieurs reprises de modifier son attitude, l’avertissant qu’à défaut, elle serait susceptible de solliciter le prononcé de la résiliation de son bail et son expulsion des lieux. Madame [L] [U] ne démontre pas avoir cessé les manquements mis en évidence, à savoir les défauts d’entretien majeurs et les troubles du voisinage. Elle n’a pas davantage expliqué son absence à l’audience. En conséquence, la SARL [P] [M] justifie de la réalité des manquements et d’un comportement fautif de Madame [L] [U] suffisamment grave de sorte qu'il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail litigieux au jour de la présente décision et de fixer à compter de cette date au montant du dernier loyer courant l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [U] jusqu’à sa libération complète des lieux. Sur les demandes annexes : L'équité n'exclut pas de condamner Madame [L] [U] à verser la somme de 800 € à la SARL [P] [M] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient par ailleurs de rappeler que la présente procédure bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Enfin, Madame [L] [U], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, Prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre la SARL [P] [M] et Madame [L] [U] à compter du 30 juillet 2026 ; Dit qu’à défaut de départ volontaire, Madame [L] [U] pourra être contrainte de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de DEUX MOIS suivant commandement d’avoir à libérer les lieux qui devra lui être délivré par la SARL [P] [M] conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Dit que faute pour elle de s’exécuter dans ledit délai, la SARL [P] [M] pourra faire procéder à son expulsion avec l’aide de la force publique si besoin est ; Fixe au montant du loyer mensuel courant, charges comprises, l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [U] à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux ; Condamne en conséquence, en tant que de besoin, Madame [L] [U] à payer ladite indemnité d’occupation mensuelle à la SARL [P] [M] jusqu’à libération complète des lieux ; Condamne Madame [L] [U] à payer à la SARL [P] [M] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [L] [U] aux dépens ; Dit qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au préfet de Charente-Maritime ; Ainsi jugé les jour, mois, an que dessus, Et le juge a signé avec le greffier, LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION