Tribunal judiciaire, 11ème civ. s1, 31 juillet 2026 — n° 26/03202

EXPOSÉ DU LITIGE La SCI NAPOLEON est copropriétaire du lot 101 dans la résidence [Etablissement 2] sise -3 [Adresse 8] et [Adresse 5] à 67000 Strasbourg, géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble. Suite à des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires la [Adresse 9] sise [Adresse 10] et [Adresse 5] à 67000 Strasbourg représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [X], a fait assigner la SCI NAPOLEON devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2026 et demande au tribunal de : • condamner la SCI NAPOLEON à lui payer la somme de 4 694,76 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 date de la première mise en demeure, • condamner la SCI NAPOLEON à lui payer une indemnité de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir, • déclarer qu'en application de l'alinéa 1er de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l'ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de la SCI NAPOLEON, • ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 6 mars 2024 sur le fondement des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, • condamner la SCI NAPOLEON à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu'à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, • confirmer l'exécution provisoire du jugement à intervenir. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mai 2026. A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Citée à personne morale, la SCI NAPOLEON ne comparait pas ni personne pour elle. L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L'article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l'assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale, l'article 14-2-1 prévoyant le versement d'une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités. En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, produit : - l'extrait du livre foncier duquel il ressort que la SCI NAPOLEON est propriétaire du lot 101 (un local commercial) au sein de la résidence située au [Adresse 11] à Strasbourg, - un relevé de compte au 24 octobre 2025 faisant état d'un débit de 4 694,76 euros, - les décomptes de charges pour les années 2022, 2023 et 2024, - les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, - deux appels de fonds travaux des 19 juin 2025 et 5 août 2025, - le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2025 ayant notamment approuvé les comptes pour l'exercice de 2024 arrêtés au 31 décembre 2024 et adopté les budgets prévisionnels arrêts au 31 décembre 2025 et 31 décembre 2026, - les mises en demeures suivantes adressées à la défenderesse par courriers : • du 6 mars 2024 sans transmission de l'AR • du 13 novembre 2024 sans transmission de l'AR • un courrier de relance « sans frais » du 14 mai 2025 (courrier simple) • du 5 juin 2025 sans transmission de l'AR • du 31 juillet 2025 sans transmission de l'AR, - une facture contentieux du 12 septembre 2025 d'un montant de 120 euros, - le contrat de syndic, - un courrier du 24 septembre 2025 de mise en demeure du conseil du demandeur adressé à la SCI NAPOLEON d'avoir à payer la somme de 4 694,96 euros dont le suivi de l'AR indique qu'au 25 septembre 2025, « l'envoi est réexpédié vers une nouvelle adresse ». Il ressort des pièces produites et notamment des décomptes de 2022 et 2023 que la SCI NAPOLEON aurait laissé des impayés à hauteur de 2 369,37 euros en ce compris une somme de 5 186,55 euros au titre d'un report du 31 décembre 2021 porté en débit et une régularisation de 4 095,26 en crédit à titre de régularisation en 2021 sans qu'il ne soit fourni de justificatifs concernant ces montants pas plus que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de 2021, 2022 et 2023 ou adopté les budgets prévisionnels de ces comptes. Les seuls décomptes de charges et appel de fonds n'étaient pas suffisants pour vérifier le bien fondé de la créance. En revanche, le demandeur justifie de sa créance au titre des charges de copropriété impayées et avances pour les exercices de 2024 et 2025. Il ne justifie toutefois pas de la somme réclamée au titre de la « réalisation étude structure » du 5 juin 2025 (416,24 euros) ni au titre des travaux toiture du 5 août 2025 (208,69 euros) seule étant évoqué à la dernière phrase du PV de l'AG de 2025 qu' « une étude sera menée sur les travaux de réfection de la toiture ainsi que les gouttières » sans autre précision. Les frais au titre des mises en demeure (2 X 40 euros) et de contentieux (120 euros) n'étant pas des charges de copropriété, seront examinés au titre des frais et dépens. Dès lors, il y a lieu de condamner la SCI NAPOLEON à payer au demandeur la somme de : 1 500,46 euros (4 694,76 euros - 2 369,37 euros - 416,24 euros - 208,69 euros – 80 euros – 120 euros) au titre des impayés de charges et provisions pour charges arrêtés au 24 octobre 2025. Cette somme portera intérêts au légal à compter de l'assignation du 19 février 2026, faute de justificatif de l'accusé de réception reçu concernant le courrier de mise en demeure du 24 septembre 2025. En application de l'article 1343-2 du code civil, il convient de dire que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière. Sur les frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de deux mises en demeure des 5 juin 2025 et 31 juillet 2025 (40 euros X 2) et des frais de contentieux (120 euros). Conformément à l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concerne des frais de transmission à auxiliaire de justice étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre. Conformément à l'article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s'élève à 40 euros TTC. Si le syndicat des copropriétaires justifie des deux courriers de mise en demeure dont elle demande le remboursement, force est de constater qu'elle ne produit aucunement les accusés de réception afférents auxdits courrier. Dès lors, il y a lieu de le débouter à ce titre.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI NAPOLEON à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise -3 [Adresse 8] et [Adresse 5] à 67000 Strasbourg représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [X], la somme de 1 500,46 euros arrêtée au 24 octobre 2025 au titre des impayés de charges, provisions pour charges, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026 ; DIT que les intérêts échus dus pour une année complète seront capitalisés ; CONDAMNE la SCI NAPOLEON à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise -3 [Adresse 8] et [Adresse 5] à 67000 Strasbourg représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [X], la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE la SCI NAPOLEON à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise -3 [Adresse 8] et [Adresse 5] à 67000 Strasbourg, représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [X], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise -3 [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 4] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SCI NAPOLEON aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. La Greffière La Vice-Présidente Nathalie RECK Gussun KARATAS