Tribunal judiciaire, 11ème civ. s1, 31 juillet 2026 — n° 25/01500

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 8 novembre 2021 avec prise d'effet au 15 novembre 2021, Monsieur [A] [U] [L] [I] [K], par l'intermédiaire du cabinet Immobilier [Localité 5], a donné à bail à Monsieur [F] [T] un logement d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 6] [Adresse 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 500 euros outre 25 euros de provisions pour charges, payable entre le 1er et au plus tard le 10 de chaque mois. Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 397 euros au titre des loyers et charges échus afférents au local d'habitation et au garage selon un décompte arrêté au 14 octobre 2024, mois d'octobre 2024 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 octobre 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, Monsieur [A] [U] [L] [H] [L] a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété du locataire à son obligation de payer les loyers,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, dès la signification du jugement,ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, et ce, aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [T],condamner le locataire à lui payer la somme de 2 477,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2025,fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle égale due par Monsieur [F] [T] à hauteur du loyer contractuel de l'appartement, charges en sus, exigible jusqu'à libération des lieux,condamner Monsieur [F] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 586,73 euros (loyer 561,73 euros + 25 euros sur charges) outre les charges qui pourraient être dues en sus, dont le montant sera exigible jusqu'à la libération des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce, compris le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 3 février 2025. Par décision en date du 13 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers a déclaré Monsieur [F] [T] recevable en sa demande tendant notamment au traitement de sa situation de surendettement avec un orientation vers des mesures imposées. Le 14 octobre 2025 la commission a indiqué que les mesures étaient définitivement adoptées et qu'elles entraient en application au plus tard le 30 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Il y a lieu de relever que le contrat de bail du local d'habitation et le contrat de bail du garage sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 visée à l'assignation, puisque s'agissant du garage il est loué accessoirement au local d'habitation. I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2025. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 juin 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il est produit aux débats l'acte de bail ainsi que les décomptes des loyers et charges, au 14 janvier 2025 (pièce demandeur n°7) avec un solde de 2 477,93 euros, un décompte du 1er juin 2025 au 1er septembre 2025 qui fait état d'un solde négatif de 5 201,80 euros (pièce défendeur n°8) et un décompte du 1er octobre 2025 au 15 janvier 2026 (pièce demandeur n°10), ce dernier décompte fait état d'un solde négatif de 4 603,40 euros. La commission de surendettement le 14 octobre 2025 fixe la créance du demandeur à 4 603,40 euros. Monsieur [F] [T] indique qu'il est à jour du paiement des loyers et des charges. Les décomptes fournis permettent de le confirmer à compter du mois de juillet 2025. Il ne conteste pas le montant de la dette locative. En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [T] à payer au demandeur la somme de 4 603,40 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce, il ressort du décompte fourni par le bailleur en pièce 10 qu'à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 octobre 2024 et jusqu'au 18 décembre 2024, le locataire a procédé à deux versements d'un montant total de 979,09 euros (480,20 euros +498,89 euros). Les causes du commandement de payer qui visait un arriéré de 1 397 euros n'ont ainsi pas cessé. Par ailleurs, à l'examen du dossier, il y a lieu d'observer que l'admission de Monsieur [T] au bénéfice de la procédure de surendettement résulte d'une décision de recevabilité prise par la Commission de Surendettement des Particuliers du Bas-Rhin le 13 mai 2025, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2024, et ayant produit tous ses effets de façon automatique dès le 19 décembre 2024, faute pour l'intéressé d'avoir réglé dans le délai de deux mois qui lui était imparti, les causes dudit commandement de payer l'ayant mise en demeure de régler un arriéré locatif de 1 397 euros. Il s'ensuit que la décision de recevabilité rendue dans ces conditions est sans incidence sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire lors de la saisine de la juridiction de céans, tenu dans ces circonstances de procéder à la constatation de la résiliation du bail consenti Monsieur [T]. Dès lors, il convient de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Le VI de cet article prévoit que, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : Le paragraphe VI de cet article prévoit notamment que : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, L. 733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L.733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L.733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2021 entre Monsieur [A] [U] [L] [I] [K], d'une part, et Monsieur [F] [T], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ; CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [A] [U] [L] [I] [K] la somme de 4 603,40 (décompte arrêté au 15 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Monsieur [F] [T] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, et conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin, en 59 mensualités de 76,72 euros chacune et une 60ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [F] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [A] [U] [L] [I] [Y] [L] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [F] [T] soit condamné à verser à Monsieur [A] [U] [L] [I] [Y] [L] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE Monsieur [A] [U] [L] [I] [Y] [L] du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK Gussun KARATAS