Tribunal judiciaire, 11ème civ. s1, 31 juillet 2026 — n° 25/04671

EXPOSE DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2019 avec prise d'effet au 1er octobre 2019, Madame [S] [D] née [W] et Monsieur [H] [D] ont loué à Madame [C] [E] un local à usage d'habitation situé au 3ème étage au [Adresse 5], ainsi qu'une cave et une place de parking, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 790 euros outre 150 euros de provision pour charges, payable d'avance le premier jour du terme. Par courrier recommandé du 14 septembre 2023 réceptionné le 18 septembre 2023, Madame [C] [E] a informé Madame [S] [D] de sa volonté de quitter le logement après un préavis d'un mois. Les parties ont convenu de la réalisation de l'état des lieux de sortie au 14 octobre 2023 mais ce dernier n'a pu avoir lieu en raison d'un différend survenu entre elles, Madame [C] [E] a quitté les lieux et laissé les clés dans logement. Un second état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de commissaire de justice le 9 novembre 2023, auquel Madame [S] [D] était présente et hors la présence de Madame [C] [E]. Par courrier du 22 novembre 2024, le conseil de Madame [S] [D] a sollicité le paiement de la somme de 9 128 euros auprès de Madame [C] [E], au titre d'un arriéré locatif et de frais de remise en état du logement, plus précisément le remplacement d'un meuble sous-vasque dans la salle de bain, le remplacement de la cuisine et le nettoyage de l'appartement. Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Madame [S] [D] a assigné Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin que celle-ci soit condamnée, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de 605 euros au titre de l'arriéré locatif, 14 346,60 euros au titre du nettoyage et des dégradations locatives et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers frais et dépens. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 24 juin 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l'une ou l'autre des parties. L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 12 mai 2026. A cette audience Madame [S] [D] représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 5 mai 2026 aux termes desquels elle demande au juge de : condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 650 euros au titre de l'arriéré de loyer,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 12 592,90 euros au tire du nettoyage et des dégradations locatives,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 243,33 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 408 euros au titre du coût du constat du 18 septembre 2025,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens,ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,débouter Madame [C] [E] de ses demandes reconventionnelles. Madame [C] [E] représentée par son conseil se réfère à ses écritures n°2 transmises le 15 janvier 2025 et demande au juge de : rejeter les demandes de Madame [D],reconventionnellement : condamner Madame [D] à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,en tout état de cause : condamner Madame [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire est mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS I. Sur les demandes principales Sur l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, par courrier recommandé du 14 septembre 2023 réceptionné le 18 septembre 2023, Madame [C] [E] a informé Madame [S] [D] de sa volonté de quitter le logement après un préavis d'un mois. Elle était donc redevable du paiement du loyer et des charges jusqu'au 18 octobre 2023. Madame [D] soutient que Madame [E] lui est redevable du loyer du dernier mois au prorata soit la somme de 650 euros. Madame [E] soutient qu'elle s'est acquitté du loyer en versant à la demanderesse cette somme en espèces à la suite d'une vente d'un canapé sur Leboncoin pour une somme de 550 euros qu'elle a complétée par un retrait bancaire. Si Madame [E] justifie de la vente sur Leboncoin et d'un retrait de 170 euros en espèces le 12 octobre 2023, ces éléments sont insuffisants à justifier de la remise, comme elle le soutient, d'une somme de 650 en espèces le 14 octobre 2023 directement en bailleur. Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [C] [E] à verser à Madame [S] [D] la somme de 650 euros pour le loyer d'octobre 2023 au prorata jusqu'au 18. Sur les réparations locatives Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est-à-dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. Il convient, enfin, de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement. En l'espèce, Madame [S] [D] née [W] produit l'état des lieux d'entrée contradictoire du 3 octobre 2019 sur lequel une seule mention manuscrite est apposée pour décrire l'état des pièces et des équipements du logement loué : " ETAT NEUF ". S'agissant de l'état des lieux de sortie, il est constant que les parties avaient convenu de sa réalisation le 14 octobre 2023. A cette date, Madame [D] indique qu'elle serait arrivée avec 10 minutes d'avance quand Madame [E] indique qu'elle aurait une heure d'avance. Un différend s'en serait immédiatement suivi, Madame [D] reprochant l'état de l'appartement et Madame [E] reprochant le comportement " inapproprié " de sa propriétaire. Madame [E] aurait précipitamment quitté les lieux en y laissant les clefs à l'intérieur. Madame [D] indique l'avoir suivie en quittant les lieux mais que la porte se serait refermée derrière elle avec les clefs à l'intérieur l'empêchant alors de pénétrer dans les lieux. A la demande de Madame [D], un état des lieux de sortie est réalisé par commissaire de justice le 9 novembre 2023. Ce dernier a, au préalable, convoqué Madame [E] par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 octobre 2023 à son adresse dans les lieux loués laissant à penser à la mise en place d'un suivi du courrier. Une copie dudit courrier et de l'AR figure en page 3 du procès-verbal de l'état des lieux, l'AR est signé cependant la date qui est apposée est peu lisible et semble être le 7 novembre, le cachet de la poste est du 10 novembre 2023. Madame [D] soutient que Madame [E] a reçu le courrier le 7 novembre 2023 soit deux jours avant l'état des lieux de sortie et que la date du 10 novembre 2023 sur le tampon de La Poste est en réalité la date de retour de l'AR. Madame [E] soutient qu'elle n'aurait eu le courrier que le 10 soit le lendemain de l'état des lieux de sortie et qu'en tout état de cause ayant pris ses nouvelles fonctions dans un hôpital en région parisienne dès le 2 novembre 2023 selon l'attestation qu'elle produit, elle n'aurait pu s'y rendre. La nouvelle adresse de Madame [E] n'est pas communiquée à la suite de son départ précipité le 14 octobre 2023. Dès lors, il y a lieu de relever que Madame [E] a été convoquée préalablement à la réalisation de l'état des lieux. En tout état de cause, Madame [E] ne tire aucune conséquence d'une éventuelle convocation tardive dans la mesure où elle ne discute pas des constatations effectuées par le commissaire de justice et indique qu'elles ne démontrent en rien l'existence de dégradations locatives. Madame [D] soutient que l'état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice démontre des dégradations imputables à Madame [E] et justifiant la réfection à neuf du mobilier, du réfrigérateur et plaques de cuissons de la cuisine, le remplacement du meuble bas ainsi que de la vasque et du robinet de la salle de bains et le nettoyage de l'appartement. Le procès-verbal de l'état des lieux de sortie met en évidence notamment au niveau de la cuisine : carrelage : ancien (fissures de distorsion),meubles bas : l'intérieur est propre mais les façades restent à nettoyer, les poignées aussi, la plinthe (sous le four) est boursouflée, le dessous des meubles est sale,meubles hauts : l'intérieur est propre, les façades restent à nettoyer est comportent des écailles (photos)hotte : fonctionne, pas de filtre (mais un filtre neuf est posé sur le plan de travail), 1 ampoule manque, le couvercle est cassé,plaque de cuisson : rayée, auréoles de chaleur incrustées, les 4 feux fonctionnent,four : très sale, abîmé, le revêtement s'écaille, la vitre est partiellement noircie,plan de travail : quelques écailles, le joint est usagé, quelques points de brûlures,Évier : inox, pas de bouchon, le robinet fonctionne, l'intérieur du meuble est taché et gonflé d'humidité,réfrigérateur : compartiment congélateur : les contours présentent des moisissures ; compartiment congélateur : en état d'usage, ne fonctionne pas, présence de moisissures en dessous.Au niveau de la salle de bains : sol : carrelage, ancien, en état d'usage,meuble vasque : vasque, bon état ; le placage du meuble est écaillé en partie basse, robinet chrome écaillé, calcaire sous le col, miroir bon état, surmonté d'un bandeau lumineux à 3 feux (1 ampoule manque, une ampoule neuve est posée sur le plan vasque). Madame [E] produit quant à elle des clichés photographiques qu'elle a prises lors de l'état des lieux d'entrée et le 14 octobre 2023 avant son départ des lieux, clichés qu'elle a fait authentifier par commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [C] [E] à payer à Madame [S] [D] née [W] la somme de 650 euros au titre du loyer et charges impayé du mois d'octobre 2023 au prorata jusqu'au 18 ; CONDAMNE Madame [C] [E] à payer à Madame [S] [D] née [W] la somme de 769 euros au titre des dégradations locatives ; CONDAMNE Madame [C] [E] à payer à Madame [S] [D] née [W] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [C] [E] à verser à Madame [S] [D] née [W] la somme de 243,33 euros en remboursement pour moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé par Maître [N] [A] commissaire de justice le 9 novembre 2023 ; DÉBOUTE Madame [S] [D] née [W] pour le surplus de ses demandes ; DÉBOUTE Madame [C] [E] de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE Madame [C] [E] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK Gussun KARATAS