Tribunal judiciaire, 11ème civ. s1, 31 juillet 2026 — n° 26/00021

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 16 octobre 2015 avec prise d'effet à la même date, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [H], qui se sont engagés solidairement, un logement situé [Adresse 6] au [Adresse 7] à [Localité 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 802,85 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois. Par lettres recommandées avec avis de réception du 21 mars 2025, revenus non réclamés, OPHEA a notifié à Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] un congé pour le 30 juin 2025 pour " non paiement de loyers et accessoires " ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 893,48 euros jusqu'au 21 mars 2025 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [H] par acte de commissaire de justice le 7 mai 2025. La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 mars 2025. C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] , par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir : * CONSTATER que le congé délivré est régulier, * PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948, * CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle au [Adresse 7] à [Localité 4], * PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil, * CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1 755,20 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience, * CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers, * CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 857,30 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil, * CONDAMNER in solidum la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * CONDAMNER in solidum la partie défenderesse aux entiers dépens. Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu'ils n'exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 18 novembre 2025. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mai 2026. À l'audience, il a été donné connaissance du rapport d'enquête sociale en date du 6 mai 2026, selon lequel les locataires sont parents de 4 enfants dont un qui est mineur, ils ont également à charge depuis trois ans la mère de Madame [R] [N] en raison de ses problèmes de santé. La dette locative remonte à 2023, Monsieur [K] étant le seul à travailler et ayant connu des périodes sans travail.

MOTIFS Sur le congé En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail. L'article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que : " les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.” Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations. En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] pour le 30 juin 2025 au vu des impayés de loyers au 21 mars 2025 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser cet impayé et leur indiquait qu'à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 juin 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement. Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 juin 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant. La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L'appréciation doit être faite au jour de la demande. En l'espèce, la demande de déchéance a été faite le 17 novembre 2025, date de l'assignation. À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 507,12 euros (échéance du mois de novembre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produit. Compte tenu de l'ancienneté de la dette locative qui remonte à décembre 2023, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N]. Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux. Leur expulsion ne pourra dès lors qu'être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement. Sur la demande en paiement Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2 460,80 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges au 5 mai 2026 (dernière échéance incluse : mois d'avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation. Ils doivent être également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l'avance sur charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié à compter du mois de mai 2026 et ce, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application de ces dispositions, il convient, eu égard à la reprise du loyer courant et de l'accord d'OPHEA, d'accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les intéressés apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s'il n'avait jamais été résilié. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [H] , succombant, sup-porteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation éco-nomique, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à leur en-contre.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ; CONSTATE la résiliation au 30 juin 2025 , par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d'une part, et Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [H] d'autre part, portant sur un logement porte [Adresse 8], au [Adresse 7] à [Localité 4] ; PRONONCE la déchéance de Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [H] de leur droit au maintien dans les lieux ; ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ; DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] à verser à OPHEA la somme de 2 460,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d'occupation impayées au 5 mai 2026 (jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, à compter du mois de mai 2026 et ce, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ; ACCORDE à Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] un délai de 25 mois, sauf meilleur accord, pour s'acquitter de leur dette et dit qu'ils devront le faire en 24 mensualités de 100 euros chacune et une 25.ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ; DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'en cas de respect de ces modalités d'apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s'il n'avait jamais été résilié ; DIT qu'en revanche, faute de règlement d'une seule mensualité à l'échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [K] et Madame [Y] [R] [N] aux dépens de la présente procédure ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ; ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK Gussun KARATAS