Tribunal judiciaire, 11ème civ. s1, 31 juillet 2026 — n° 26/00024

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 22 septembre 2020 avec prise d'effet au 28 septembre 2020, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [H] [T] [R] un logement situé [Adresse 6], au [Adresse 7] à [Localité 3] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 238,66 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois. Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2025, reçu le 22 janvier 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [H] [T] [R] un congé pour le 30 avril 2025 pour " non paiement de loyers et accessoires " ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 700,08 euros jusqu'au 6 janvier 2025 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 janvier 2025. C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Monsieur [H] [T] [R] , par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir : * CONSTATER que le congé délivré est régulier, * PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948, * CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle au [Adresse 7] à [Localité 3] , * PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil, * CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 433,50euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience, * CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers, * CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 292,38 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil, * CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens. Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu'il n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 18 novembre 2025. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mai 2026. L'OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 1 767,15 euros au 5 mai 2026 . Il précise que la dette est importante au regard de la faiblesse du montant du loyer, que le paiement du loyer et des charges est repris depuis le mois d'avril 2026 et qu'il est favorable à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois en sus des loyers courants sur 36 mois la dernière échéance devant solder la dette et ce, avec suspension des effets du congé, mais " clause cassatoire " en cas d'absence de règlement. Monsieur [H] [T] [R] , cité à étude, comparait en personne. Il ne conteste pas la dette locative et sollicite des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois en sus du loyer et des charges. Aucun rapport d'enquête sociale n'est parvenu à la juridiction. L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS Sur le congé En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail. L'article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que : " les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.” Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations. En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [H] [T] [R] pour le 30 avril 2025 au vu des impayés de loyers au 16 janvier 2026 ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser cet impayé et lui indiquait qu'à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 avril 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement. Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 avril 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant. La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L'appréciation doit être faite au jour de la demande. En l'espèce, la demande de déchéance a été faite le 17 novembre 2025, date de l'assignation. À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 1 433,50 euros (échéance du mois de novembre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produit. Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative qui remonte à février 2024, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [H] [T] [R]. Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux. Son expulsion ne pourra dès lors qu'être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement. Sur la demande en paiement Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [H] [T] [R] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 1 767,15 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges au 5 mai 2026 (dernière échéance incluse : avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation. Il doit être également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l'avance sur charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié à compter du mois de mai 2026 et ce, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application de ces dispositions, il convient, eu égard à la reprise du paiement du loyer et des charges et de l'accord d'OPHEA, d'accorder des délais de paiement à Monsieur [H] [T] [R] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si l'intéressé apure sa dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s'il n'avait jamais été résilié. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [H] [T] [R], succombant, supportera les dépens de la pré-sente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ; CONSTATE la résiliation au 30 avril 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d'une part, et Monsieur [H] [T] [R] d'autre part, portant sur un logement porte 2, étage 0, au [Adresse 7] à [Localité 3] ; PRONONCE la déchéance de Monsieur [H] [T] [R] de son droit au maintien dans les lieux ; ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [H] [T] [R] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ; DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [H] [T] [R] à verser à OPHEA la somme de 1 767,15 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d'occupation impayées au 5 mai 2026 (jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [H] [T] [R] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, à compter du mois de mai 2026 et ce, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ; ACCORDE à Monsieur [H] [T] [R] un délai de 36 mois, sauf meilleur accord, pour s'acquitter de sa dette et dit qu'il devra le faire en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ; DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'en cas de respect de ces modalités d'apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s'il n'avait jamais été résilié ; DIT qu'en revanche, faute de règlement d'une seule mensualité à l'échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [H] [T] [R] aux dépens de la présente procédure ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ; ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection Nathalie RECK Gussun KARATAS