Tribunal judiciaire, jcp fond, 28 juillet 2026 — n° 26/01627

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2019, la Société anonyme d’habitation loyer modéré PROMOLOGIS (ci-après la société PROMOLOGIS) a consenti un bail à usage d'habitation à Monsieur [X] [Q] et Madame [C] [L] pour un appartement situé sis [Adresse 6] ainsi qu’un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel à hauteur de 454, 17 euros et de 20, 01 euros au titre de la place de stationnement, outre les provisions pour charges d’un montant de 63,81 euros. Monsieur [Q] et Madame [L] ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 474 euros. En date du 24 janvier 2019, un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé. Le 12 octobre 2023, Monsieur [Q] et Madame [L] ont donné congé par lettre réceptionnée par la SA PROMOLOGIS le 16 octobre 2023. En date du 30 novembre 2023, un état des lieux de sortie a été dressé par la société PROMOLOGIS en présence de Madame [L] qui l’a signé. En raison d’impayés de loyer et de dégradations locatives constatées sur l’état des lieux de sortie, une mise en demeure de payer ainsi qu’une proposition d’échéancier a été adressée par la société PROMOLOGIS à Monsieur [Q] et Madame [L] par lettre recommandée du 8 octobre 2024. Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, le refus de Monsieur [Q] et de Madame [L] de participer à la procédure de recouvrement simplifié des petites créances proposée par la société PROMOLOGIS le 8 juillet 2025 a été constaté. Par acte de commissaire de justice du 17 février 2026, la société PROMOLOGIS a assigné Monsieur [Q] et Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant au fond aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes de : 1998,21 euros au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2024 ;71, 79 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2024 ;1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris l’assignation. L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 4 mai 2026. A l’audience, la société PROMOLOGIS, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle précise qu’elle transmettra le décompte actualisé à la juridiction dans le cadre du délibéré et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [Q] et Madame [L] sur le principe, mais elle sollicite que ceux-ci soient ramenés à des proportions plus raisonnables. A l’audience, Madame [L], comparante, reconnaît la dette mais demande de rejeter la demande de la société PROMOLOGIS en paiement de la somme de 227 euros par chambre au titre de la remise en état de la peinture. Elle sollicite par ailleurs l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois ainsi que la réduction du montant de la demande de la société PROMOLOGIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle explique ne pas avoir pu remettre en état l’appartement au moment de son départ en raison de son placement en garde à vue et de l’incarcération de son conjoint, Monsieur [Q]. Madame [L] indique que le paiement des travaux de peinture dans les deux chambres du fait des moisissures ne doit pas leur incomber dès lors que celles-ci sont dues à l’humidité. Elle explique avoir deux enfants, dont un souffrant de problèmes respiratoires du fait de l’humidité, et percevoir 150 euros d’allocations par mois. Elle déclare que Monsieur [Q] perçoit une allocation retour à l’emploi mensuelle d’environ 1100 euros, outre le fait que ses droits s’achèveront au mois de juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». En l'espèce, la société PROMOLOGIS produit, outre le contrat de bail, les justificatifs de régularisation de charges pour 2021 et 2022 et le décompte des sommes dues par les anciens locataires arrêté au 4 mai 2026 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à 2.100 euros, avant déduction des frais de procédure (114,60 euros), et que Monsieur [Q] et Madame [L] ont effectué des règlements spontanés à hauteur de 12 euros, de 40 euros et de 32, 60 euros, soit la somme totale de 84,60 euros depuis le dernier décompte en date du 19 novembre 2025. Cette somme couvre les arriérés de loyers et de charges dus à hauteur de 71, 79 euros, non contestés par Madame [L], de sorte qu’aucune somme n’est due à ce titre. Par conséquent, la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges de la société anonyme PROMOLOGIS sera rejetée. Sur la condamnation au paiement des travaux En vertu de l'article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ». En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives. Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation. Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l'existence de ces dégradations. En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée contradictoire en date du 24 janvier 2019 ainsi qu’un état des lieux de sortie contradictoire du 30 novembre 2023, accompagné de photographies annexes. Compte tenu du temps d'occupation des lieux pendant près de cinq années, la vétusté peut être retenue. L'état des lieux d'entrée contradictoire versé aux débats mentionne des pièces et équipements en bon état. L'état des lieux de sortie fait état de divers désordres corroborés par les photographies jointes. Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée et de sortie que le logement présentait des désordres qui ont été justement imputés aux locataires dans la mesure l’état des lieux de sortie démontre non seulement que l'appartement a été rendu dans un état de saleté généralisé qui nécessitait un nettoyage mais aussi qu’il présentait des dégradations qui n'existaient pas lors de l'entrée dans les lieux et ne correspondaient pas à une usure normale à savoir les traces et marques constatées sur le sol dans l’entrée, le séjour, la cuisine et le cellier (avec la mention « usure anormale »), de même que les 6 portes abîmées (présentant des trous avec la mention « usure anormale ») dans le séjour, le cellier, la chambre 1, le dégagement et les WC, le meuble sous évier dégradé (mention HS) dans la cuisine, éléments qui nécessitaient un remplacement. Madame [L] n’apporte pas la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans sa faute au sens de l’article 1733 du Code civil et reconnaît même ces dégradations à l’audience. N'ayant pas comparu, Monsieur [Q] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de ladite dette. Ils seront, en conséquence, tenus de les réparer. S’agissant des dégradations des murs du séjour, de la cuisine, du cellier, de la salle de bain et des chambres qui présentaient des traces, tâches, des trous à reboucher, parfois des traces d’humidité, Madame [L] a précisé pour les murs des deux chambres que ces traces ont été causées par un état d’humidité ne résultant pas de son occupation. Cependant, il résulte de l’analyse des sommes sollicitées au titre des réparations locatives (pièce 4 demandeur, tableau récapitulatif) que les peintures ne sont pas facturées aux locataires.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort, DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande en paiement au titre des loyers et charges ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [C] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS, selon décompte arrêté au 4 mai 2026, la somme de 1985,40 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Monsieur [X] [Q] et Madame [C] [L] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact  ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Q] et Madame [C] [L] aux entiers dépens de la présente instance ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Q] et Madame [C] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. La greffière La Vice-Présidente