Tribunal judiciaire, référés, 31 juillet 2026 — n° 26/01229

EXPOSE DU LITIGE Par bail commercial prenant effet le 1er octobre 2025, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] ont donné à bail à la SAS MEET un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], destiné à l'exploitation d'un restaurant, d'un débit de boissons, d'un salon de thé, ainsi qu'à l'organisation de séminaires, réceptions et manifestations culturelles. Le bail porte sur un ensemble immobilier de plus de 460 m² avec terrasse, jardin, hangar et parking. Avant même la signature du bail commercial, les bailleurs avaient expressément autorisé la SAS MEET à entreprendre d'importants travaux d'aménagement afin de transformer les lieux conformément à leur destination contractuelle. La SAS MEET a ainsi engagé des investissements importants comprenant notamment : les études d'architecture ; la maîtrise d'œuvre ; les études techniques ; les travaux préparatoires ; les démarches administratives nécessaires à l'ouverture d'un établissement recevant du public. Toutefois, au cours des travaux de démolition, des questions se sont posées sur la solidité des éléments de structure métallique du bâtiment. Mandaté à cet effet, le bureau d'études [T] & [L] a alors procédé en février 2026 à une analyse complète de la charpente. Ses conclusions mettent notamment en évidence : une insuffisance des pannes comprise entre 140 % et 240 % ; une insuffisance critique de plusieurs fermes métalliques ; des risques de flambement ; plusieurs défauts majeurs de stabilité ; une incapacité de la structure à reprendre les charges réglementaires applicables. Ces constatations ont conduit les intervenants techniques à établir un constat de péril imminent. Ce document conclut que le bâtiment présente un risque réel d'effondrement, que la sécurité des occupants ne peut plus être garantie et qu'il est impropre à recevoir du public dans son état actuel. L'expert relève notamment que les désordres affectent directement les éléments porteurs de l'immeuble et conclut que les locaux ne peuvent être regardés comme aptes à recevoir l'activité prévue au bail sans la réalisation préalable de travaux structurels importants. Les travaux de renforcement ont été évalués à plus de 71 000 € TTC, auxquels s'ajoutent les opérations préalables de désamiantage rendues indispensables par la présence de plaques de fibro-ciment amiantées constituant la couverture. Par courrier recommandé du 11 juin 2026, la SAS MEET a mis les bailleurs en demeure d'exécuter leurs obligations au titre de l'obligation de délivrance et des grosses réparations, tout en sollicitant la suspension des loyers. Par courrier officiel du 29 juin 2026, les bailleurs ont contesté toute responsabilité, soutenant que les travaux de renforcement seraient exclusivement la conséquence des aménagements entrepris par la société MEET. Par ordonnance du 21 juillet 2026 (n° RG 26/629 et n° minute 26/807), la SAS MEET a été autorisée à assigner Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] en référé à heure indiquée. Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2026, la SAS MEET a assigné Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés à l'audience indiquée. L'affaire a été évoquée à l'audience du 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION * Sur la demande d'expertise Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec. En l'espèce, la SAS MEET produit des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d'un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond. Compte tenu des éléments troublants sur les potentiels défauts de conception et d'exécution structurels affectant la charpente métallique, il ne fait aucun doute qu'il faille investiguer sur ces questions, ce dont personne ne conteste la nécessité. Une expertise judiciaire sera donc ordonnée. * Sur la demande de suspension d'exigibilité des loyers Par application de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». L'article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L'article 1217 du code civil dispose que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;Obtenir une réduction de prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » Par ailleurs, l'article 1219 de ce même code énonce : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». L'exception d'inexécution soulevée par un preneur à bail commercial n'est admise que lorsque l'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l'exécution de ses obligations contractuelles. Par ailleurs, il est constant que les bailleurs sont tenus aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil qui affectent le clos et le couvert notamment. Sur le fondement de certains de ces textes, la SAS MEET demande la suspension de l'exigibilité des loyers dès lors qu'elle considère que les bailleurs ont manqué à leur obligations de délivrance d'un local conforme et exploitable. De leur côté, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] reprochent à la SAS MEET d'avoir entrepris des travaux qui affecte la structure du local et qui dépassent largement le cadre contractuel limité au simple aménagement intérieur des locaux. Il est démontré qu'après avoir été mandaté par le preneur pour procéder au travaux, le BET [T] [L] a dressé le 01 avril 2026 un « constat de péril imminent et impropriété de l'ouvrage à sa destination ». Plus précisément, le bureau d'études relève « l'examen de la structure, rendu possible après la dépose du faux-plafond qui occultait jusqu'alors les éléments porteurs, révèle des défauts de conception et d'exécution structurels majeurs rendant le bâtiment inapte à son usage et dangereux pour toutes personnes présentes sur le site ». Le bureau d'étude précise avoir réalisé ses calculs sans tenir compte du projet d'aménagement de la SAS MEET, mais uniquement à partir : du poids propre de la structure ; des charges permanentes ; des charges réglementaires de vent ; des charges réglementaires de neige. Ces calculs démontrent une insuffisance de résistance structurel dans ces seules conditions, et ce, indépendamment des aménagements réalisés par le preneur. Outre que ces conclusions techniques devront être confirmées ou non par l'expert judiciaire, il n'en demeure pas moins qu'en l'état, il est démontré que : le local est affecté de défauts structurels d'ampleur affectant la charpente, les bailleurs ne démontrent pas que ces défauts seraient la conséquence des travaux d'aménagement menés par la SAS MEET,l'argumentaire selon lequel le preneur aurait outrepassé l'autorisation des bailleurs quant au périmètre et à l'ampleur des réaménagements envisagés est inopérant au stade des référés dès lors qu'il ne permet pas de se convaincre que le preneur aurait vicié par son intervention la structure métallique problématique, alors qu'en réalité, il n'a fait que la révéler.Le BET [T] [L] insiste sur les dangers pour la sécurité des personnes puisqu'il conclut encore que « l'accumulation de ces malfaçons et l'insuffisance flagrante des sections d'aciers créent un risque réel d'effondrement soudain, particulièrement en cas de surcharge climatique (neige) ou de fortes pression de vent » En l'état des éléments techniques versés aux débats, il ne semble pas faire de doute que les potentiels défauts de conception et d'exécution structurels affectant la charpente métallique seraient des « grosses réparations » au sens de l'article 606 du code civil, dévolues aux bailleurs. Tant que les solutions techniques réparatoires n'auront pas été mises en œuvre, ou que le diagnostic technique alarmant n'aura pas été renversé, notamment par l'expert judiciaire, il ne pourrait en découler qu'un double constat. D'une part, celui d'un potentiel manquement des bailleurs dans leur obligation de délivrance conforme. D'autre part, celui d'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail en raison d'un éventuel manquement grave du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles. Il en ressort que les critères de l'exception d'inexécution paraissent justifiés, ce qui autorise le preneur à suspendre totalement l'exécution de sa propre obligation de versement des loyers.

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire et désignons pour y procéder : [V] [Y] [Adresse 5] [Localité 3] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : 06.20.51.29.89 Mèl : [Courriel 1] et à défaut de disponibilité et/d'acceptation de mission : [E] [A] [Adresse 6] [Localité 4] Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX03] Port. : 06.76.77.77.61 Mèl : [Courriel 2] qui aura pour mission de : se rendre sur les lieux, en présence de toutes parties intéressées dûment convoquées et décrire l'immeuble, se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment le rapport du BET [T] [L],entendre tous sachants et recueillir toutes explications utiles auprès des partis, de leurs conseils, et de toutes personnes dont l'audition lui paraît nécessaire,procéder à toutes constatation utiles concernant l'état de l'immeuble, dire si la structure métallique du local présente des désordres, et dans l'affirmative, les recenser, les décrire et les qualifier,le cas échéant, si ces désordres devaient présenter un danger immédiat pour la sécurité des occupants de l'ordre du péril imminent, prévenir sans délai l'autorité municipale,le cas échéant, si ces désordres devaient présenter un danger immédiat pour la santé des occupants en lien avec la législation sur l'amiante, prévenir sans délai l'autorité municipale,dire s'ils ont été révélés, provoqués ou aggravés (partiellement ou totalement) par les travaux entrepris par la SAS MEET,ou s'ils préexistaient à la prise d'effet du bail,dire si les travaux de réaménagement déjà exécutés ou qui restent à exécuter ont ou vont affecter la structure et la charpente métalliques du local commercial,dire si les bailleurs avaient préalablement au présent litige, déjà été alertés de la problématique de la non-conformité de la charpente métallique,déterminer les travaux nécessaires à leur remise en conformité et en chiffrer le coût, en distinguant selon la destination du local et en fonction du changement de catégorie d'établissement recevant du public voulu par le seul preneur,dresser le compte de l'ensemble des loyers, charges, taxes foncières et sommes déjà versées en exécution du bail avant l’autorisation de consignation des loyers ; déterminer à quelle date la SAS MEET devait théoriquement ouvrir le restaurant et commencer à exploiter si elle n'avait pas découvert ces problématiques de structure ;recueillir tous les éléments permettant de chiffrer les pertes d'exploitation, les frais d'investissement engagés en pure perte et, plus généralement, l'ensemble des préjudices subis par la SAS MEET ; dire si les travaux d'aménagement intérieur projetés par la SAS MEET vont apporter au local des bailleurs, une plus-value ou une moins-value par rapport à l'état initial de celui-ci au jour de la délivrance donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ; COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d'instruction ; DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ; DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ; DEMANDONS à l'expert de s'adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ([Courriel 3]) ; DISONS que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la SAS MEET, qui devra consigner par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision sur le RIB suivant : IBAN (International Bank Account Number) [XXXXXXXXXX01] BIC (Bank I…