Tribunal judiciaire, référés, 31 juillet 2026 — n° 26/01208

EXPOSE DU LITIGE La SCI HR est propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 3] à Toulouse et cadastré AB [Cadastre 1]. Cet immeuble jouxte la propriété de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV qui y exploite une activité d'hôtellerie « Hotel Raymond IV » au [Adresse 4] à Toulouse et cadastré AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. La SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV a obtenu un permis de construire valant permis de démolir n° PC 031 555 24 C0495 en date du 03 février 2025 portant sur la réhabilitation totale de l’hôtel et la construction de 986 m² de surface de plancher à destination d'hébergement hôtelier. Par ordonnance sur requête du 13 septembre 2025, la SCI HR a obtenu du président du tribunal judiciaire de Toulouse la désignation de Madame [N] [O] en qualité d'expert judiciaire afin d'établir un constat préventif de sa propre propriété voisine du projet et susceptible d'être impactée par la réhabilitation complète de l'hôtel. Madame [N] [O] a remis son rapport d'expertise le 13 mars 2025. Les travaux se sont poursuivis. Par ordonnance du 17 juillet 2026 (n° RG 26/623 et n° minute 26/750), la SCI HR a été autorisée à assigner la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV en référé à heure indiquée. Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2026, la SCI HR a assigné la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés à l'audience indiquée. L'affaire a été évoquée à l'audience du 28 juillet 2026. La SCI HR, dans son assignation et au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de : ordonner une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV,désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés, avec pour mission celle suggérée dans son assignation,ordonner la suspension immédiate des travaux dans les 24 heures qui suivent la signification de la décision dans l'immeuble de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard,statuer ce que de droit sur la consignation d'usage au titre des dépens. De son côté, la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV demande au juge des référés, au visa des articles 145, 750-1, 834 et 835 du code de procédure civile, de : lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d'usage sur la demande d'expertise, sous réserve de la suppression du chef de mission relatif à l'isolation thermique et phonique, dès lors qu'elle est aux frais avancés de la SCI HRdébouter la SCI HR de sa demande de suspension immédiate des travaux, irrecevable et mal-fondée,statuer ce que de droit sur les dépens de l'instance. Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION * Sur la fin de non-recevoir L'article 750-1 du code de procédure civile dispose : « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution ». La présente instance confiée au juge des référés n'a pas pour objet un contentieux en lien avec un trouble anormal de voisinage. Il s'agit d'une demande classique de mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145 du code civil. La présente juridiction n'a pas à imaginer ce qui pourrait être le fondement juridique d'une potentielle action au fond pour faire droit, au stade préalable de l'instance en référé expertise, à la fin de non-recevoir de l'article 750-1 précité. Au surplus, dans le cadre spécifique d'un référé à heure indiquée, le « motif légitime tenant (...) à l'urgence manifeste » qui dispense la partie demanderesse d'avoir à préalablement mettre en œuvre une tentative de résolution amiable, semble assurément s'imposer. Pour ces raisons, la demande d'irrecevabilité sera écartée. * Sur la demande d'expertise Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec. En l'espèce, la SCI HR produit des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d'un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond. Compte tenu des éléments troublants sur les potentiels ancrages sur un mur qui semble privatif et la fragilité des structures d'un ensemble immobilier ancien, il ne fait aucun doute qu'il faille investiguer sur ces questions, ce dont personne ne conteste la nécessité. Si les légitimes inquiétudes actuelles portent sur la structure, le constat préventif relevait des préoccupations autres, telles que l'éventuelle perte d'ensoleillement et les vues potentiellement créées sur le fond voisin. Le fait de profiter de la présente mesure d'instruction pour tarir tout litige à venir sur d'autres aspects, et notamment la question de la présence d'amiante et l'isolation phonique et thermique, s'inscrit dans une saine démarche globale de prévention des litiges entre les deux propriétaires voisins. Ce chef de mission spécifique suggéré par la SCI HR, mais décrié par la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV, apparaît dès lors de nature à éviter un potentiel litige à venir, ce qui s'inscrit également dans l'office du juge lorsqu'il ordonne des mesures d'instruction. * Sur la demande de suspension des travaux Par application de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». L'article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Sur le fondement de ces textes, la SCI HR demande la suspension immédiate des travaux dans les 24 heures qui suivent la signification de la décision dans l'immeuble de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard. Cette prétention s'appuie sur le fait que le rapport de Madame [N] [O] rendu avant le démarrage des travaux a confirmé qu'aucun ancrage n'était prévu dans les murs de la SCI HR et que le mur séparatif de la terrasse avec l’hôtel était considéré comme privatif à la SCI HR, sous réserve de confirmation par un géomètre. Pour autant, la SCI HR doit démontrer qu'elle subit un dommage imminent et/ou un trouble manifestement illicite. Le fait qu'une barre de fer soit adossée sur son mur privatif et que des trous aient perforé la plâtrerie d'un placard situé chez elle ne peut suffire à démontrer qu'elle subit un dommage imminent et/ou un trouble manifestement illicite. Bien qu'il s'agit d'une gêne avéré, la présence de poussières et de vibrations, mêmes importantes, bien que non formellement démontrées, ne semble pas anormale compte tenu de l'ampleur du projet de réhabilitation et de l’ancienneté des constructions. Ces désagréments ne peuvent pas davantage remplir les critères de l'article 835 précité. En revanche, ce qui est plus inquiétant réside dans le fait que des responsables de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV se seraient engagés à modifier des plans qui auraient prévus des ancrages dans le mur supposément privatif de la SCI HR et n'aient pas communiqué les « nouveaux » plans qui seraient venus confirmer cet engagement. Il s'en déduit que la présente juridiction ne fera pas droit à la demande de suspension immédiate des travaux, ni même à une suspension partielle difficilement définissable quant à son périmètre et à sa nature. Cependant, l'injonction judiciaire sollicitée prendra davantage la forme d'une interdiction faite à la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV de procéder au moindre ancrage dans les murs privatifs de la SCI HR et ce, sous astreinte.

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire et désignons pour y procéder : [I] [U] [Adresse 5] [Localité 1] Port. : 06.09.78.11.91 Mèl : [Courriel 1] et à défaut de disponibilité et/d'acceptation de mission : [K] [M] [Adresse 6] [Localité 2] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : 06.20.51.29.89 Mèl : [Courriel 2] qui aura pour mission de : se rendre sur les lieux, sis [Adresse 7] à Toulouse, parcelles cadastrées AB [Cadastre 1] (SCI HR) et AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV), en présence de toutes parties intéressées dûment convoquées et décrire l'immeuble, se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,entendre tous sachants et recueillir toutes explications utiles auprès des partis, de leurs conseils, et de toutes personnes dont l'audition lui paraît nécessaire,procéder à toutes constatation utiles concernant l'état des immeubles, dire si les travaux de constructions sont conformes au permis de construire et aux documents contractuels,dire que si le projet de réhabilitation prévoit ou prévoyait des ancrages dans les murs supposément privatifs de la SCI HR, et dire s'il y a eu une évolution des plans de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV sur ce point précis,se faire remettre le rapport amiante avant travaux et décrire les mesures de protection qui ont été prises et à défaut, celles qui sont à envisager,décrire les éventuels désordres en lien avec les travaux de l’hôtel qui impactent l'immeuble de la SCI HR,dire si les travaux en cours sont de nature à fragiliser la structure de l'immeuble de la SCI HR,le cas échéant, donner son avis sur les éventuelles mesures de préservation, confortement, travaux de réparations de l'immeuble de la SCI HR causés par les travaux de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV et le cas échéant, de les chiffrer par devis,dire si le projet de SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV prévoit des mesures d'isolation phonique et thermique vis à vis de l'immeuble de la SCI HR et donner son avis sur des mesures d'isolation phoniques et thermiques prises ou à prendre, compte tenu de la destination d’hôtellerie en mitoyenneté de l'immeuble de la SCI HR et en cas d'insuffisance, de les chiffrer le cas échéant,donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ; COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d'instruction ; DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ; DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ; DEMANDONS à l'expert de s'adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ([Courriel 3]) ; DISONS que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la SCI HR, qui devra consigner par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision sur le RIB suivant : IBAN (International Bank Account Number) [XXXXXXXXXX01] BIC (Bank Identifier Code) TRPUFRP1 DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ; DISONS que lors de la première réunion commune, l'expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ; DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge chargé d…