Contestation d'une régularisation de charges 2023 reçue en novembre 2025 🧠 Droit immobilier

En novembre 2025, une régularisation de charges pour l’année 2023 n’est **pas forcément illégale** (on est encore dans le délai de prescription). En revanche, vous pouvez la **contester** si elle est mal fondée, non justifiée ou si le montant est erroné. Je vous détaille les points importants et les démarches concrètes. --- ## 1. Délai : est-ce trop tard pour réclamer les charges 2023 ? Pour les loyers et charges, le délai de prescription est de **3 ans**. L’action en paiement du bailleur et l’action du locataire pour contester ou demander un remboursement se prescrivent par 3 ans (droit spécifique aux baux d’habitation, inspiré du délai de droit commun de [l’article 2224 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202224%20du%20Code%20civil)). - En novembre 2025, les **charges de 2023** sont donc encore, en principe, **réclamables**. - On ne peut donc pas, à ce stade, opposer la **prescription** pour l’année 2023 uniquement sur le critère de la date. En revanche, la loi impose une **régularisation au moins annuelle** des charges pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (baux d’habitation classiques) : → [Article 23 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article%2023%20loi%206%20juillet%201989%20charges%20locatives) Le non-respect de cette régularité peut justifier : - une **demande d’échelonnement**, - éventuellement des **dommages-intérêts** en cas de préjudice important (grosse somme tombant d’un coup, par exemple). --- ## 2. Vos droits pour vérifier la régularisation Vous avez le droit de **contrôler** le détail des charges réclamées. ### a) Détail du décompte Le bailleur doit vous fournir un **décompte précis** des charges, par nature de dépense, et en principe indiquer la **clé de répartition** (surface, tantièmes, etc.). C’est exigé par [l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article%2023%20loi%206%20juillet%201989%20charges%20locatives). ### b) Accès aux justificatifs Pendant un **délai de 6 mois** après l’envoi du décompte, vous pouvez demander à consulter : - factures, - contrats d’entretien, - avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. Toujours sur le fondement de [l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article%2023%20loi%206%20juillet%201989%20charges%20locatives). ### c) Vérifier que ce sont bien des « charges récupérables » Le bailleur ne peut vous réclamer que des **charges récupérables** (liste fixée par décret : eau froide, chauffage collectif, entretien courant, ascenseur, ordures ménagères, etc.). Référence : [Décret n°87‑713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables](https://www.google.com/search?q=Décret%2087-713%20charges%20récupérables). Sont en principe **non récupérables**, par exemple : - gros travaux (ravalement, remplacement complet de chaudière, etc.), - frais de gestion de l’immeuble, honoraires de syndic (sauf petite part récupérable). --- ## 3. Comment contester concrètement ? ### Étape 1 – Lettre recommandée au bailleur Envoyez une **lettre recommandée avec AR** en demandant : 1. Le **détail écrit** de la régularisation de charges 2023 (s’il n’est pas déjà clair). 2. La **mise à disposition des justificatifs** (factures, relevés, etc.) à une date précise. 3. Le cas échéant, un **échelonnement** du paiement si la somme est importante. 4. La **correction** de certains postes si vous identifiez des dépenses non récupérables. Vous pouvez mentionner : - [Article 23 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article%2023%20loi%206%20juillet%201989%20charges%20locatives) (régularisation annuelle + consultation des pièces). - Prescription triennale pour les loyers et charges, alignée sur le principe de [l’article 2224 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%202224%20du%20Code%20civil) (charges antérieures à 3 ans non réclamables). ### Étape 2 – Si le bailleur refuse ou ne répond pas Plusieurs options : 1. **Conciliateur de justice** (gratuit) - Saisine simple (formulaire ou courrier au tribunal) pour tenter un accord amiable. 2. **Commission départementale de conciliation (CDC)** - Compétente pour les litiges bailleurs/locataires en matière de charges. - Vous invoquez [l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article%2023%20loi%206%20juillet%201989%20charges%20locatives) et la prescription triennale pour les charges trop anciennes éventuellement incluses. 3. **Juge des contentieux de la protection** (au tribunal judiciaire du lieu du logement) - Si aucun accord amiable n’est trouvé. - Le juge peut réduire la somme, écarter des postes illégitimes, accorder un délai de paiement, voire condamner le bailleur à des dommages-intérêts en cas de manquement grave (régularisation très tardive avec préjudice, défaut de justificatifs, etc.). --- ## 4. Comment formuler votre contestation (modèle très court) Vous pouvez écrire par exemple : > « Monsieur/Madame, > J’ai bien reçu votre régularisation de charges pour l’année 2023. > Conformément à [l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article%2023%20loi%206%20juillet%201989%20charges%20locatives), je vous demande de bien vouloir me transmettre le détail du calcul des charges ainsi que de me permettre la consultation des pièces justificatives (factures, relevés de charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.). > Dans l’attente de ces éléments, je conteste le montant réclamé à titre de régularisation et me réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge compétent. > Veuillez agréer… » --- ## 5. En pratique, que faire maintenant ? 1. **Ne pas ignorer** le courrier, mais ne pas payer sans vérification. 2. Envoyer **rapidement une LRAR** pour : - demander les justificatifs, - marquer officiellement votre **contestation**. 3. Vérifier : - que tous les postes sont dans la liste des **charges récupérables** ([Décret n°87‑713](https://www.google.com/search?q=Décret%2087-713%20charges%20récupérables)), - que la période concerne bien **2023** uniquement, - qu’aucune charge plus ancienne (2021/2022) n’a été « glissée » dedans (là, il pourrait y avoir prescription). 4. Si nécessaire, saisir **conciliateur** ou **CDC**, puis éventuellement le **juge des contentieux de la protection**. Si vous me précisez : - le type de bail (privé / HLM), - le montant réclamé, - et, si vous l’avez, une copie (anonymisée) du décompte, je peux vous aider à rédiger une lettre de contestation complète, point par point, en fonction des postes de charges indiqués.